Portal Orzeczeń Sądu Rejonowego w Bydgoszczy

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

Dnia 8 sierpnia 2025 r.

Sąd Rejonowy w Bydgoszczy VIII Wydział Gospodarczy

w składzie następującym:

Przewodniczący Sędzia Tadeusz Górka

Protokolant starszy sekr. sądowy Magdalena Piskow

po rozpoznaniu w dniu 15 lipca 2025 roku w Bydgoszczy na rozprawie

sprawy z powództwa (...) spółki z ograniczoną odpowiedzialnością z siedzibą w W.

przeciwko M. R. (1), M. R. (2) i F. M. wspólnikom spółki cywilnej

o zapłatę

I.  zasądza solidarnie od pozwanych na rzecz powódki kwotę 14 848,56 zł (czternaście tysięcy osiemset czterdzieści osiem złotych pięćdziesiąt sześć groszy) z odsetkami ustawowymi za opóźnienie w transakcjach handlowych od 14 czerwca 2021 roku do dnia zapłaty oraz kwotę 313,63 zł (trzysta trzynaście złotych sześćdziesiąt trzy grosze) z odsetkami ustawowymi za opóźnienie od 14 czerwca 2021 roku do dnia zapłaty,

II.  zasądza solidarnie od pozwanych na rzecz powódki kwotę 9023,43 zł (dziewięć tysięcy dwadzieścia trzy złote czterdzieści trzy grosze) tytułem zwrotu kosztów procesu wraz z odsetkami w wysokości odsetek ustawowych za opóźnienie w spełnieniu świadczenia pieniężnego za czas od dnia uprawomocnienia się rozstrzygnięcia o kosztach zawartych w niniejszym orzeczeniu do dnia zapłaty.

III.  zasądza solidarnie od pozwanych na rzecz Skarbu Państwa-Sądu Rejonowego w Bydgoszczy kwotę 1336,72 zł (tysiąc trzysta trzydzieści sześć złotych siedemdziesiąt dwa grosze) tytułem nieuiszczonych kosztów sądowych poniesionych tymczasowo przez Skarb Państwa.

Sędzia Tadeusz Górkka

Sygn. akt VIII GC 1248/24 upr

UZASADNIENIE

Powód (...) sp. z o.o. z siedzibą w W. wniósł o zasądzenie od pozwanych M. R. (1), M. R. (2) oraz F. M. – wspólników (...) S.C. kwoty: 14.848,56 zł wraz z odsetkami ustawowymi za opóźnienie w transakcjach handlowych od dni 14 czerwca 2021 r. do dnia zapłaty, 313,63 zł wraz z odsetkami ustawowymi za opóźnienie od dnia 14 czerwca 2021 r. do dnia zapłaty. Nadto, powód domagał się orzeczenia na swoją rzecz kosztów procesu według norm przepisanych.

W uzasadnieniu pozwu wskazano, że powód w dniu 21 listopada 2017r. zawarł z pozwanymi, działającymi jako wspólnicy (...) Spółki cywilnej umowę najmu pomieszczeń położonych w budynku przy ul. (...) w W.. Mimo, że pozwani nigdy nie składali żadnych zastrzeżeń co do przedmiotu najmu, nie uregulowali faktury nr (...) na kwotę 14.848,56 zł, wystawionej tytułem czynszu najmu za czerwiec 2021 r. Powód podejmował próby kontaktu z pozwanymi, lecz bezskutecznie. Powód sprecyzował, że na żądanie pozwu składa się należność wynikająca z faktury oraz rekompensata za koszty odzyskiwania należności w kwocie 313,63 zł.

Nakazem zapłaty w postępowaniu upominawczym z dnia 17 kwietnia 2024 r., sygn. akt VIII GNc 282/24 Starszy Referendarz Sądowy w Sądzie Rejonowym w Bydgoszczy, VIII Wydział Gospodarczy orzekł zgodnie z żądaniem pozwu.

Sprzeciwem od nakazu zapłaty w postępowaniu upominawczym (k. 100) pozwani zaskarżyli powyższe orzeczenie w całości, wnieśli o oddalenie powództwa oraz zasądzenie od powoda na ich rzecz solidarnie zwrotu kosztów procesu, w tym kosztów zastępstwa prawnego według norm przepisanych.

Pozwani podnieśli następujące zarzuty: nieistnienia roszczenia dochodzonego pozwem w zakresie kwoty 2.000 zł, braku legitymacji czynnej powoda w zakresie kwoty 4.454,55 zł, zarzut potrącenia w zakresie kwoty 8.394,01 zł, nadużycia prawa (art. 5 k.c.), ewentualnie, w przypadku gdyby którykolwiek z powyższych zarzutów nie doprowadził do oddalenie powództwa – zarzut potrącenia przysługującej im wierzytelności w kwocie 3.326,30 zł z tytułu skapitalizowanych ustawowych odsetek za opóźnienie należnych od kwoty niezwróconej kaucji - 27.675 zł, liczonych od dnia 30 czerwca 2021 r. do dnia wniesienia pozwu z wierzytelnością z tytułu czynszu najmu, dochodzoną pozwem.

Uzasadniając swoje stanowisko pozwani wskazali, że w zakresie kwoty 4.454,55 zł podnoszą zarzut braku legitymacji czynnej do dochodzenia roszczeń objętych pozwem, bowiem od dnia 22 czerwca 2021 r. powód nie był już wynajmującym, a zatem za okres od dnia 22 czerwca 2021 r. do 30 czerwca 2021 r. nie przysługują mu roszczenia z tytułu czynszu najmu. Kwota roszczeń, co do których powód nie posiada legitymacji czynnej została obliczona proporcjonalnie – poprzez podzielenie wysokości czynszu za miesiąc czerwiec 2021 r. tj. 14.848,56 zł przez 30 dni, a następnie wynik pomnożony przez 9 dni (okres od dnia 22 czerwca 2021 r. do 30 czerwca 2021 r.) [14.848,56 zł : 30 dni = 494,95 zł, 494,95 zł x 9 dni – 4.454,55 zł]. W zakresie kwoty 2.000 zł pozwani podnieśli zarzut nieistnienia roszczenia z uwagi na fakt, że kwota czynszu za miesiąc czerwiec 2021 r. uległa obniżeniu. W dniu 10 lipca 2024 r. pozwani złożyli oświadczenie o obniżeniu czynszu najmu w oparciu o art. 664 § 1 k.c. z uwagi na wady przedmiotu najmu, które istniały w okresie trwania najmu i ograniczały przydatność do umówionego użytku. Wady toalet objętych umową najmu utrudniały, a wręcz uniemożliwiały korzystanie z nich klientom pozwanego. Nadto, uciążliwy i nieprzyjemny zapach w toaletach i na korytarzu bezpośrednio sąsiadującym z najmowanymi lokalami, zalania toalet i korytarzy miały negatywny wpływ na odbiór działalności pozwanych przez ich klientów. Obniżenie czynszu dokonane zostało w sposób proporcjonalny, a zakres obniżenia czynszu odpowiada stopniowi zmniejszenia użytku rzeczy najętej. W czerwcu 2021 r. stopień zmniejszenia użytku rzeczy najętej był większy, bowiem zakończył się wówczas okres obostrzeń związanych z pandemią COVID-19, co wpłynęło na wzrost liczby klientów pozwanych. Pozwani wskazali, że bez ich wiedzy nastąpiła zmiana właściciela nieruchomości i zmiana wynajmujących. Pozwani dowiedzieli się o tym po fakcie, od osób trzecich. Nowy wynajmujący – (...)z siedzibą w H. wstąpił w stosunek najmu. Wówczas pozwani nie wyrazili zgody na przejecie długu, stąd kaucja powinna zostać pozwanym zwrócona. Wobec tego, pozwani są uprawnieni do żądania odsetek za opóźnienie w transakcjach handlowych. W zakresie pozostałej kwoty wynoszącej 8.394,01 zł pozwani podnieśli zarzut potrącenia wierzytelności przysługującej pozwanym w stosunku do powoda w wysokości 11.843,57 zł brutto z tytułu skapitalizowanych odsetek za opóźnienie w transakcjach handlowych należnych od kwoty niezwróconej kaucji – 27.675 zł brutto, liczonych od dnia 30 czerwca 2021 r. do dnia wniesienia pozwu z wierzytelnością powoda z tytułu czynszu najmu za okres od dnia 1 czerwca b2021 r. do dnia 21 czerwca 2021 r., po uwzględnieniu obniżenia jego wysokości zgodnie z oświadczeniem wraz z odsetkami ustawowymi za opóźnienie w transakcjach handlowych w łącznej wysokości 8.517,27 zł brutto.

W piśmie przygotowawczym z dnia 5 sierpnia 2024 r. pozwani wskazali, że w dniu 10 lipca 2024 r. wystosowali do powódki oświadczenie o obniżeniu czynszu z uwagi na wady najmu, które to oświadczenie dotarło do powódki w dniu 15 lipca 2024 r. W piśmie pozwani podnieśli ewentualny zarzut potrącenia wierzytelności przysługującej pozwanym w łącznej wysokości 3 750 zł z tytułu zwrotu nadpłaconego czynszu w łącznej wysokości 3 750 zł brutto, tj.: za styczeń 2021 r. - w wysokości 750 zł brutto, za luty 2021 r. – w wysokości 750 zł brutto, za marzec 2021 r. - w wysokości 750 zł brutto, za kwiecień 2021 r. - w wysokości 750 zł brutto, za maj 2021 r. - w wysokości 750 zł brutto z wierzytelnością powódki w łącznej wysokości 14 848,56 zł brutto. Pozwani wskazali, że przysługująca im wierzytelność z tytułu nadpłaty czynszu stała się wymagalna w dniu 23 lipca 2024 r., czyli w dzień następujący po upływie 7-dniowego terminu wyznaczonego w wezwaniu do zapłaty zawartym w oświadczeniu pozwanych z dnia 10 lipa 2024 r. o obniżeniu czynszu.

W piśmie przygotowawczym z dnia 9 września 2024 r. powód podtrzymał swoje stanowisko wyrażone w pozwie, jednocześnie domagając się orzeczenia na swoją rzecz również zwrotu kosztów postępowania zabezpieczającego i zażaleniowego według norm przepisanych, w wysokości dwukrotności stawki wraz z odsetkami ustawowymi za opóźnienie liczonymi od dnia uprawomocnienia się orzeczenia do dnia zapłaty. Powód wskazał, że w porozumieniu rozwiązującym umowę najmu z dnia 21 listopada 2017 r. pozwani zrzekli się wobec nowego wynajmującego wszelkich roszczeń istniejących lub mogących powstać w związku z umową najmu. W ocenie powoda niezasadny jest podniesiony przez pozwanych zarzut braku legitymacji czynnej po stronie powoda z uwagi na to, że w ust. 9 umowy sprzedaży przedmiotowej nieruchomości powód i nowy wynajmujący postanowili, że powód pobierze czynsz oraz opłaty eksploatacyjne za miesiąc zamknięcia, tj. za czerwiec 2021 r., co było dopuszczalne w świetle zasady swobody umów. Powód podkreślił, że w dacie zawarcia umowy sprzedaży strony podpisały zawiadomienia do wszystkich najemców, a obowiązek ich wysłania spoczywał na kupującym. Z ostrożności procesowej powód podniósł, że pozwani nie uwzględnili dnia 22 czerwca 2021 r. jako dnia, za który powodowi przysługuje względem nich roszczenie. Zdaniem powoda zarzut obniżenia czynszu jest niezasadny, po pierwsze został on skierowany do powoda, zamiast do nowego nabywcy nieruchomości. Po drugie powód zaznaczył, że w porozumieniu z dnia 5 grudnia 2023 r. pozwani zrzekli się roszczeń związanych z przedmiotową umową najmu, a więc oczywiście również roszczeń związanych z rzekomymi wadami przedmiotu najmu. Powód podniósł, iż pozwani nie mogli złożyć oświadczenia o obniżeniu czynszu najmu za okres od stycznia do maja 2024 r. i podnieść zarzutu nieistnienia roszczenia za czerwiec 2024 r., ponieważ nastąpiło to po ponad 3 latach od zaistnienia wad. Nadto w ocenie powoda nie istniały realne wady, które ograniczałyby przydatność przedmiotu najmu do umówionego użytku. Powód uwypuklił, że żadne odsetki od kaucji nie należą się pozwanym, ponieważ pozwani mieli roszczenie o zwrot kaucji w stosunku do nowego nabywcy nieruchomości, a nadto z tego względu, że roszczenie o zwrot kaucji nie było wymagalne do czasu zakończenia stosunku najmu. Powód nadmienił też, iż pozwani nie mogą powoływać się na naruszenie przez powoda art. 5 k.c. z uwagi na to, że to pozwani dopuścili się tego naruszenia, nie uiszczając czynszu za czerwiec 2021 r. w terminie.

W dalszym toku procesu stanowiska stron nie uległy zmianie.

Sąd ustalił następujący stan faktyczny:

W dniu 21 listopada 2017 r. powód zawarł z pozwanymi – wspólnikami (...) S.C. z siedzibą w W. umowę, przedmiotem której był najem pomieszczeń nr (...), położonych na drugim piętrze nieruchomości położonej przy ul. (...) w W.. Łączna powierzchnia użytkowa pomieszczeń wynosiła 251 m2.

Zgodnie z § 1 ust. 4 umowy, powód oświadczył, że wraz z przedmiotem najmu udostępni najemcy ciągi komunikacyjne, części wspólne takie jak korytarze i toalety, umożliwiające prawidłowe korzystanie z lokalu.

Lokal będąc przedmiotem umowy był przeznaczony na prowadzenie działalności typ escape room (§ 1 ust. 6 umowy).

Umowa została zawarta na czas określony do dnia 31 grudnia 2019 r. i obowiązywała od dnia jej podpisania (§ 3 ust. 1 umowy). Po tym okresie umowa ulegała przedłużeniu na czas nieoznaczony z terminem wypowiedzenia 3 miesięcy kalendarzowych, chyba że którakolwiek ze stron na 3 miesiące kalendarzowe przed upływem tego terminy oświadczy drugiej stronie, że nie zamierza przedłużyć umowy (§ 3 ust. 2 umowy).

Umowa mogła być rozwiązana w każdym czasie w drodze pisemnego porozumienia stron (§ 3 ust. 3 umowy).

Zgodnie z § 4 ust. 4 umowy, najemca zobowiązany był utrzymywać wynajęty lokal w należytym stanie, sprzątając go i dokonując drobnych napraw leżących po stronie najemcy, na własny koszt.

Strony ustaliły, że pozwani będą płacić powodowi miesięczny czynsz, który razem z kosztami eksploatacji wynosił 11.250 zł netto. Czynsz zawierał wspólną ochronę budynku, nieograniczone korzystanie z pomieszczeń sanitarnych, opłatę za użytkowanie wieczyste i wszelkie opłaty związane z eksploatacją lokalu i ciągów komunikacyjnych, części wspólnych takich jak korytarze, toalety itp., a także ewentualny podatek od nieruchomości (§ 7 ust. 1 umowy).

Czynsz był podwyższony o podatek VAT, zgodnie ze stawkami obwiązującymi w dniu wystawienia faktury (§ 7 ust. 2 umowy).

Najemcy zobowiązani byli uiszczać czynsz do 10. dnia każdego miesiąca, na podstawie faktury VAT wystawionej przez wynajmującego (§ 7 ust. 3 umowy).

Strony uzgodniły, że najemcy najpóźniej w dniu podpisania umowy dokonają wpłaty kaucji zwrotnej w kwocie stanowiącej równowartość dwóch czynszów brutto. Wynajmujący był uprawniony skorzystać z kaucji w przypadku zalegania z zapłatą w całości lub w części czynszu bądź opłat przez najemców, konieczności pokrycia szkód wyrządzonych przez najemców, niepokrytych przez ubezpieczyciela (§ 8 ust. 1 lit a oraz b umowy).

Kaucja podlegała zwrotowi najemcy w terminie 7 dni od zakończenia najmu na wskazany przez najemców numer rachunku (§ 8 ust. 3 umowy).

Stosownie do § 12 ust. 4 umowy, wynajmujący był uprawniony do utrzymania wszystkich zabezpieczeń przewidzianych w umowie do dnia jej ustania. Po ustaniu umowy najemcy nabywali prawo do zwrotu kaucji w tej części, w której nie są potrzebne wynajmującemu do dochodzenia jego roszczeń.

Dowód: Umowa z dnia 21.11.2017 r. – k. 114-121

W dniu 24 listopada 2017 r. pozwani uiścili na rzecz powoda kaucję w wysokości 27.675 zł.

Dowód: Potwierdzenie przelewu – k. 130

W dniu 1 czerwca 2021 r. powód wystawił na rzecz pozwanych fakturę VAT nr (...) na kwotę 14.848,56 zł brutto tytułem czynszu za najem lokalu zgodnie z umową nr (...). Termin zapłaty upływał w dniu 10 czerwca 2021 r. Pozwani nie uregulowali należności wynikającej ze wskazanej faktury.

Okoliczności bezsporne

W dniach 2 i 7 października 2019 r. pozwani zwrócili się o naprawę bądź usunięcie i zaślepienie dziury po kontakcie w korytarzu przy pomieszczeniu (...), bowiem nieustannie wypadający kontakt ze ściany stwarza niebezpieczeństwo.

W odpowiedzi powód poinformował, że elektryk miał się zająć usterką przy ostatniej wizycie, jednak nie zdążył. Wskazał, że przekaże prośbę o naprawę.

Nadto, powoda poinformowano, że z końcem lata 2019 r. wrócił nieprzyjemny zapach, uszkodzone są oba pisuary i drzwi w jednej z kabin, zapchany jest również zlew.

Powód nie przywrócił toalety męskiej do należytego stanu.

Dowód: Korespondencja mailowa – k. 142, 144-145, dokumentacja fotograficzna – k. 139-141, zeznania świadka K. G. – k. 221-222v., protokół rozprawy z dnia 22.10.2024 r. znajdujący się na płycie CD - k. 228., częściowo przesłuchanie reprezentanta powoda O. K. – k. 22v.-223v., protokół rozprawy z dnia 22.10.2024 r. znajdujący się na płycie CD k. 228.,

Lokal posiadał wady, które ograniczały jego przydatność. W toaletach i na korytarzu bezpośrednio sąsiadującym z wynajmowanymi pomieszczeniami unosił się brzydki zapach. Klienci pozwanych zgłaszali zastrzeżenia. Raz w miesiącu w budynku obecny był hydraulik. Niemożliwe było korzystanie z pisuaru i kilku kabin, które zostały zamknięte.

Dowód: Zeznania świadka K. G. – k. 221-222v., protokół rozprawy z dnia 22.10.2024 r. znajdujący się na płycie CD k. 228, przesłuchanie pozwanego M. R. (2) – k. 224-224v., przesłuchanie pozwanego F. M. – k. 225-227, protokół rozprawy z dnia 22.10.2024 r. znajdujący się na płycie CD k. 228., częściowo przesłuchanie reprezentanta powoda O. K. – k. 22v.-223v., protokół rozprawy z dnia 22.10.2024 r. znajdujący się na płycie CD k. 228.,

Pozwani i ich klienci mogli korzystać z toalet znajdujących się na innych piętrach. Prawidłowo działające toalety znajdowały się na 3 piętrze, 4 kondygnacji – 2 piętra wyżej oraz na parterze.

Dowód: Zeznania świadka K. G. – k. 221-22v., protokół rozprawy z dnia 22.10.2024 r. znajdujący się na płycie CD k. 228, przesłuchanie pozwanego F. M. – 225-227, protokół rozprawy z dnia 22.10.2024 r. znajdujący się na płycie CD k. 228., częściowo przesłuchanie reprezentanta powoda O. K. – k. 22v.-223v., protokół rozprawy z dnia 22.10.2024 r. znajdujący się na płycie CD k. 228.,

W dniu 22 czerwca 2021 r. powód zbył na rzecz (...) w H. nieruchomość położoną przy ul. (...) w W..

Strony umowy sprzedaży ustaliły, że sprzedający pobierze czynsze i opłaty eksploatacyjne, a także wszelkie inne płatności należne wynajmującemu na podstawie umów najmu za miesiąc zamknięcia (miesiąc, w którym doszło do zawarcia przedmiotowej umowy). Sprzedający oświadczył, że powstrzyma się od wystawienia faktur i pobierania czynszów oraz opłat eksploatacyjnych, a także wszelkich innych płatności należnych wynajmującemu na podstawie umów najmu za okres następujący po miesiącu zamknięcia i przekaże kupującemu wszelkie kwoty otrzymane od najemców na poczet czynszów, opłat eksploatacyjnych i wszelkich innych płatności należnych wynajmującemu na podstawie umów najmu za okres następujący po miesiącu zamknięcia (pkt 9.1. aktu notarialnego).

Kupujący był uprawniony do otrzymania od najemców czynszów i opłat eksploatacyjnych oraz wszelkich innych płatności należnych wynajmującemu na podstawie umów najmu należnych za okres rozpoczynający się pierwszego dnia kalendarzowego miesiąca następującego bezpośrednio po miesiącu zamknięcia (pkt 9.2 aktu notarialnego).

Czynsz za czerwiec 2021 roku przysługiwał (za czas po sprzedaży nieruchomości) sprzedawcy nieruchomości.

Dowód: Wyciąg aktu notarialnego (...) – k. 186-197v. akt, przesłuchanie reprezentanta powoda O. K. – protokół rozprawy z dnia 22.10.2024 r. znajdujący się na płycie CD k. 228.

Pozwani nie kierowali wobec (...) z siedzibą w H. żadnych roszczeń związanych z obniżeniem czynszu najmu za czerwiec 2021r. czy żądań w zakresie zwrotu uiszczonego czynszu za okres od stycznia 2021r. do maja 2021 r.

Okoliczności bezsporne

W dniu 5 grudnia 2023 r. (...) z siedzibą w H. zawarł z pozwanymi porozumienie rozwiązujące umowę najmu z dnia 21 listopada 2017 r. dotycząca najmu powierzchni biurowej i miejsc parkingowych w budynku przy ul. (...) w W. skutkiem na dzień 31 marca 2024 r. (§ 1 ust. 1 porozumienia).

Strony oświadczyły, że zrzekają się nieodwołalnie i bezwarunkowo wszelkich ewentualnych roszczeń istniejących lub mogących powstać w związku z umową najmu lub jej rozwiązaniem i wobec tego zobowiązują się, że żadna z nich nie będzie zgłaszać wobec drugiej strony roszczeń w związku z umową najmu. Powyższe zrzeczenie nie dotyczyło zobowiązań wynikających z umów najmu dotyczących okresu do dnia ich zakończenia np. rozliczenia mediów i zobowiązania o zwrot kaucji wynoszącej 27.675 zł (§ 1 ust. 2 w zw. z § 1 ust. 3 porozumienia).

Dowód: Porozumienie rozwiązujące umowę najmu – k. 202-202v.

W piśmie z dnia 10 lipca 2024 r. pozwani działając jak wspólnicy (...) S.C. złożyli wobec powoda oświadczenie o obniżeniu czynszu najmu za okres od dnia 1 stycznia 2021 r. do 30 czerwca 2021 r. – o łączną kwotę 5.750 zł brutto z uwagi wady rzeczy najętej, które ograniczały jej przydatność do umówionego użytku w postaci wad toalety damskiej i męskiej mieszczących się na pierwszym piętrze budynku, a które to objęte były umową najmu. Wady polegały w szczególności na awariach pisuarów i toalet, uciążliwym i nieprzyjemnym zapachu w toaletach i na korytarzach bezpośrednio sąsiadujących z najmowanymi lokalami, a także zalaniach toalet i korytarzy, co miało negatywny wpływ na odbiór działalności przez klientów oraz ograniczało przydatność rzeczy najętej do umówionego użytku. Wskazano, że obniżenie czynszu za miesiąc czerwiec 2021 r. wynosiło 2.000 zł.

Powoda wezwano do zapłaty w terminie 7 dni od daty otrzymania korespondencji kwoty 3.750 zł tytułem zwrotu nadpłaconego czynszu.

Powyższe pismo doręczono pozwanym w dniu 15 lipca 2024 r.

Dowód: Oświadczenie z dnia 10.07.2024 r. wraz z dowodem nadania – k. 136-138., potwierdzenie odbioru – k. 163

Przedmiotowy lokal użytkowy bez dostępu do sprawnych toalet był nieprzydatny do umówionego użytku, czyli do obsługi ludzi.

Miesięczna stawka najmu lokalu użytkowego za okres od stycznia 2021r. do czerwca 2021 r. posiadającego dostęp do sprawnych toalet wynosiła 14.109 zł miesięcznie.

Miesięczna stawka najmu lokalu użytkowego za okres od stycznia 2021r. do czerwca 2021 r. nie posiadającego dostępu do sprawnych toalet wynosił 12.959 zł miesięcznie.

Różnica czynszów wynosiła 1.150 zł miesięcznie.

Proporcja czynszu najmu wynikającego z umowy bez wad do wartości czynszu najmu z wadami opisanymi podczas przesłuchania stron i zeznań świadka na rozprawie (przy założeniu, że istniały wady dotyczące toalety opisane podczas przesłuchania stron i zeznań świadka na rozprawie) za okres od stycznia 2021 do czerwca 2021 r., mając na uwadze treść oświadczenia pozwanych o obniżeniu czynszu opisaną w oświadczeniu z dnia 10 lica 2024r. wynosiła 1,089 (14.109 zł miesięcznie/12.959 zł miesięcznie).

Tym samym, stawka najmu za lokal z wadami równa była stawce najmu za lokal bez wad/1,089.

W stawce czynszu rynkowego nieruchomość lokalowej uwzględniono lokalizacje, powierzchnie lokalu, standard wykończenia lokalu, stan techniczny budynku i położenie na piętrze. Określona stawka odpowiadała tendencjom w zakresie kształtowania się średnich stawek uzyskiwanych za podobne nieruchomości lokalowe na rynku lokalnym.

Dowód: Pisemna opinia biegłej sądowej przy Sądzie Okręgowym w(...) M. D. – k. 237-267, pisemna opinia uzupełniająca biegłej sądowej przy Sądzie Okręgowym w (...) M. D. – k. 294-295

Powyższy stan faktyczny Sąd ustalił na podstawie dokumentów przedłożonych przez strony, których autentyczność nie budziła wątpliwości. Sąd nie wziął pod uwagę screenów opinii przedstawionych przez pozwanych dotyczących oceny prowadzonej przez nich działalności escape room znajdujących się na k. 146-148 z uwagi na to, że zostały one wystawione już po miesiącu czerwiec 2021 r., dlatego nie mogą stanowić wiarygodnych informacji, na temat tego, czy wynajmowany przez pozwanych lokal miał dostęp do niesprawnych toalet w miesiącach od stycznia 2021 r. do czerwca 2021 r.

Sąd uznał za wiarygodne ustalenia poczynione przez biegłą M. D. dotyczące proporcji czynszu najmu wynikającego z umowy bez wad do wartości czynszu najmu z wadami opisanymi podczas przesłuchania stron i zeznań świadków oraz określenia stopnia przydatności rzeczy najętej do umówionego użytku. W ocenie Sądu opinia jest spójna, jasna i wewnętrznie niesprzeczna. Biegła przedstawiła logiczną argumentację w oparciu o szczegółową analizę zgromadzonego w sprawie materiału dowodowego, uwzględniając lokalizację, powierzchnię lokalu, standard wykończenia lokalu, stan techniczny budynku i położenie na piętrze oraz tendencje w zakresie kształtowania się średnich stawek uzyskiwanych za podobne nieruchomości lokalowe na rynku lokalnym. W opinii uzupełniającej biegła szczegółowo odniosła się do zastrzeżeń do pierwotnej opinii wniesionych przez powoda w piśmie przygotowawczym z dnia 28 lutego 2025 r., podkreślając, że możliwość korzystania z toalet na innych piętrach nie zmienia faktu, że smród odnoszący się z wadliwych najbliższych toalet był nieprzyjemny i uciążliwy dla klientów, a możliwość skorzystania z toalety na innym piętrze nie rozwiązywała istniejących wad. Biegła zaprzeczyła też twierdzeniom powoda, jakoby przyjęła założenie, że przedmiotowy lokal nie posiadała dostępu do żadnej sprawnej toalety w budynku. Powyższe ustalenia poczynione przez biegłą nie miały jednak znaczenia dla rozstrzygnięcia niniejszej sprawy z uwagi na to, że Sąd uznał za bezskuteczne oświadczenie o obniżeniu czynszu złożone przez pozwanych wobec powoda w piśmie z dnia 10 lipca 2024 r. z uwagi na to, że nie skierowano go do nabywcy nieruchomości.

Sąd uznał za wiarygodne zeznania świadka K. G. dotyczące stanu toalet w okresie od stycznia 2021 r. do czerwca 2021 r. z uwagi na to, że były spójne z zeznaniami pozwanych M. R. (2) i F. M., a nadto z korespondencją mailową między stronami. O wiarygodności zeznań wskazanego świadka świadczy okoliczność, że świadek wprost wskazał, że klienci nie skarżyli się na toalety w okresie od stycznia do czerwca 2021 r. z uwagi na to, że lokal był wówczas zamknięty z powodu zagrożenia zakażeniem wirusem Covid.

Sąd dał wiarę zeznaniom M. R. (2) i F. M. dotyczące stanu toalet w okresie od stycznia 2021 r. do czerwca 2021 r. z uwagi na to, że były logiczne i korespondowały z zeznaniami K. G.. Pozwany F. M. podkreślił, że pomimo zamknięcia wynajmowanego lokalu w okresie od stycznia do maja 2021 r. w lokalu przebywali pracownicy, dlatego ważny był dostęp do sprawnych toalet.

Sąd przy ustalaniu stanu faktycznego niniejszej sprawy posiłkował się na zeznaniach reprezentanta powoda O. K.. Sąd dał wiarę zeznaniom reprezentanta powoda co do tego, że powodowi nie udało się doprowadzić do stanu prawidłowego toalety męskiej, ponieważ zeznania te były w tej części spójne z zeznaniami K. G. oraz z oświadczeniami złożonymi przez pozwanych M. R. (2) i F. M..

Sąd zważył, co następuje:

Strony łączyła umowa najmu pomieszczeń położonych na drugim piętrze nieruchomości położonej przy ul. (...) w W..

Zgodnie z art. 659 § 1 k.c., przez umowę najmu wynajmujący zobowiązuje się oddać najemcy rzecz do używania przez czas oznaczony lub nieoznaczony, a najemca zobowiązuje się płacić wynajmującemu umówiony czynsz.

Pozwani podnieśli, że w zakresie kwoty 4.454,55 zł podnoszą zarzut braku legitymacji czynnej do dochodzenia roszczeń objętych pozwem, bowiem od dnia 22 czerwca 2021 r. powód nie był już wynajmującym, a zatem za okres od dnia 22 czerwca 2021 r. do 30 czerwca 2021 r. nie przysługują mu roszczenia z tytułu czynszu najmu (14.848,56 zł : 30 dni = 494,95 zł, 494,95 zł x 9 dni – 4.454,55 zł).

⚫

Legitymacja czynna

Zważyć należy, że przez legitymację procesową rozumie się zatem materialnoprawne uprawnienie strony procesowej do występowania w konkretnym procesie. Wynika ona ze stosunku prawnego łączącego strony procesowe. Innymi słowy powód i pozwany muszą być związani prawnomaterialnie z przedmiotem procesu. Legitymację procesową powoda określa się jako czynną, a brak owej legitymacji prowadzi do oddalenia powództwa. Biorąc pod uwagę powyższe należy uznać, że dla rozstrzygnięcia czy podmiotowi wnoszącemu pozew przysługuje legitymacja procesowa czynna koniecznym jest odwołanie się do norm prawa materialnego.

Jak ustalił Sąd, w dniu 22 czerwca 2021 r. powód zbył na rzecz (...) w H. nieruchomość położoną przy ul. (...) w W..

Z treści art. 678 § 1 k.c. wynika, że w razie zbycia rzeczy najętej w czasie trwania najmu nabywca wstępuje w stosunek najmu na miejsce zbywcy.

Stosunek najmu wywołuje jedynie skutki względne, nie ogranicza więc możliwości zbycia przedmiotu najmu przez wynajmującego w trakcie trwania najmu – art. 678 k.c. reguluje kolizje, jakie mogą powstać na tym tle. Ustawodawca przyjmuje jako podstawowy skutek zbycia przedmiotu najmu wstąpienie ex lege nabywcy w stosunek najmu – w miejsce zbywcy. Rozwiązanie to stanowi przejaw objęcia ochroną najemcy (w zakresie uprawnień do korzystania z rzeczy) – prowadzi bowiem do realizacji tych uprawnień najemcy także względem osoby, która nie jest pierwotnie stroną umowy najmu, a więc dla stron stosunku najmu jest osobą trzecią. Można w tym dopatrzyć się rozszerzenia skuteczności praw względnych najemcy poprzez upodobnienie ich do praw rzeczowych (tak H. Ciepła, w: G. Bieniek, Komentarz KC, t. 2, 2011, s. 294; por. też J. Panowicz-Lipska, w: SPP, t. 8, 2011, s. 47). Wstąpienie to ma zasadniczo charakter zupełny i obejmuje wszystkie elementy kształtujące sytuację prawną stron, jeśli nic innego nie wynika z przepisów szczególnych. Jest to – co do zasady – jedynie przekształcenie podmiotowe stosunku najmu (zob. też wyr. SA w Katowicach z 6.3.1992 r., I ACr 77/92, OSA 1993, Nr 2, poz. 11; uchw. SN z 2.4.1993 r., III CZP 39/93, OSP 1994, Nr 7–8, poz. 133, z glosą A. Szlęzaka oraz wyr. SN z 18.8.2022 r., II CSKP 390/22, Legalis).

Skutki wstąpienia nabywcy przedmiotu najmu na podstawie art. 678 KC zasadniczo nie obejmują praw i obowiązków stron powstałych przed chwilą nabycia. Stąd przysługuje mu prawo do czynszu za okres od chwili wstąpienia w najem, a zwłoka warunkująca wypowiedzenie najmu bez zachowania terminów wypowiedzenia, o której mowa w art. 672 KC, dotyczy tylko tego okresu (tak: Kodeks cywilny. Komentarz, red. prof. dr hab. Edward Gniewek, prof. dr hab. Piotr Machnikowski).Wyjątki dotyczą tych elementów stosunku, które należą do jego istoty – zwykle przyjmuje się, że dotyczy to: niezrealizowanych uprawnień najemcy dotyczących wydania i utrzymania przedmiotu najmu w stanie przydatnym do umówionego użytku z art. 662 KC, wystąpienia wad rodzących odpowiedzialność z tytułu rękojmi na podstawie art. 664 KC oraz rozliczenia ulepszeń objętych uregulowaniem art. 676 KC. Z drugiej strony, sytuacja prawna wstępującego w stosunek najmu obejmuje niezrealizowane jeszcze do chwili wstąpienia w ten stosunek, uprawnienia wynajmującego przewidziane przez przepisy art. 667 § 2 i art. 668 KC (wypowiedzenie z powodu niewłaściwego korzystania z rzeczy przez najemcę lub podnajemcę) – prawo zastawu z art. 670 KC (por. też art. 671 § 2 i 3 k.c.). Wstępujący w stosunek najmu korzysta też ze skutków wypowiedzenia dokonanego przez zbywcę, jako pierwotnego wynajmującego – w trybie art. 673 KC. Najemca, który dokonał – przed zbyciem przez wynajmującego przedmiotu najmu – koniecznych napraw (art. 663 KC) lub innych napraw obciążających wynajmującego, nie może roszczeń z tego tytułu dochodzić od nabywcy. To samo dotyczy roszczeń odszkodowawczych najemcy za czas przed zbyciem. Nie przechodzą także na nabywcę roszczenia odszkodowawcze zbywcy do najemcy (wyr. SN z 5.6.1986 r., IV CR 137/86, OSN 1987, Nr 9, poz. 142). Ponadto, zgodnie z wyr. SN z 4.11.2004 r. (V CK 208/04, Legalis), najemca, który dokonał napraw obciążających wynajmującego nie może roszczeń z tego tytułu dochodzić od nabywcy przedmiotu najmu, bo wystąpienia takiego skutku nie przewiduje art. 678 § 1 KC.

Pozwany podniósł, że strony umowy sprzedaży nieruchomości, na terenie której lokal użytkowy wynajmował powód, ustaliły, że sprzedający pobierze czynsze i opłaty eksploatacyjne, a także wszelkie inne płatności należne wynajmującemu na podstawie umów najmu za miesiąc zamknięcia (miesiąc, w którym doszło do zawarcia przedmiotowej umowy, tj. za czerwiec 2021 r.). Sprzedający oświadczył, że powstrzyma się od wystawienia faktur i pobierania czynszów oraz opłat eksploatacyjnych, a także wszelkich innych płatności należnych wynajmującemu na podstawie umów najmu za okres następujący po miesiącu zamknięcia i przekaże kupującemu wszelkie kwoty otrzymane od najemców na poczet czynszów, opłat eksploatacyjnych i wszelkich innych płatności należnych wynajmującemu na podstawie umów najmu za okres następujący po miesiącu zamknięcia (pkt 9.1. aktu notarialnego).

Tym samym zasadne jest przyjęcie, że za czas najmu do dnia sprzedaży włącznie czynsz najmu należy się powódce z uwagi na treść umowy najmu, która łączyła strona. Z kolei za czas po sprzedaży nieruchomość czynsz co od zasady należał się nowemu właścicielowi. Rzecz w tym, że zgodnie z wolą stron (poprzedniego właściciela i nowego właściciela) doszło do przeniesienia prawa do zapłaty czynszu najmu za czas po sprzedaży. Wynika to jasno z umowy sprzedaży nieruchomości i przesłuchania reprezentant strony powodowej (k.223), która zeznała, że ,,czynsz za czerwiec pozostaje w firmie (...)”. Odnosząc się do zarzutu strony pozwanej, że było to niedopuszczalne, trzeba przypomnieć, że dopuszczalna jest cesja wierzytelności przyszłej (przy przyjęciu opisanej koncepcji strony pozwanej). Ponadto była ona dopuszczalna i nie był, wbrew twierdzeniom strony pozwanej, przejęciem długu z art. 519 kc i nie wymagała zgody pozwanych. Brak informacji o przelewie nie ma zaś znaczenia dla jego skuteczności, a jedynie daje dłużnikowi uprawnienia z art. 513 kc.

Podsumowujący co do zasady zapłata czynszu za okres od dnia sprzedaży nieruchomości powinna następować do rąk nowego właściciela nieruchomości z uwagi na to, że z tym dniem nabywca nieruchomości wstąpił z mocy prawa w stosunek najmu, ale z uwagi na cesję wierzytelności z aktu notarialnego prawo to przeszło na stronę powodową.

Zważywszy na powyższe rozważania Sąd uznał, iż powodowi przysługiwał czynsz za cały czerwiec 2021 roku, a zarzut braku legitymacji czynnej był niezasadny.

⚫

Obniżenie czynszu najmu

Kolejną sporną kwestią między stronami było to, czy oświadczenie o obniżeniu czynszu za okres od stycznia 2021 r. do czerwca 2021 r. zostało prawidłowo złożone powodowi-pierwotnie wynajmującemu, czy też powinno zostać złożone nowemu wynajmującem u nieruchomość(...) z siedzibą w H.. Pozwani złożyli przedmiotowe oświadczenie powodowi w piśmie z dnia 10 lipca 2024 r., doręczonym w dniu 15 lipca 2024 r. Bezsporne było to, że wcześniej nie składali takich oświadczeń (k.220v). Innymi słowy pierwsze oświadczenie o obniżeniu czynszu za okres od stycznia 2021 r. do czerwca 2021 r. zostało złożone dopiero w czasie gdy właścicielem (i wynajmującym) była (...) z siedzibą w H..

W pierwszej kolejności należało wskazać, że niezasadne jest stwierdzenie powoda co do tego, że minął już termin na złożenie przez pozwanych powyższego oświadczenia, gdyż, stosownie do treści art. 118 k.c., 3-letni termin na złożenie oświadczenia o obniżeniu ceny upłynął w dniu 31 grudnia 2024 r., zważywszy na to, że bieg terminu przedawnienia rozpoczął się w miesiącu, w którym pozwani dowiedzieli się o wadach, tj. w styczniu 2021 r. (art. 120 § 1 k.c.). Biegnie osobno dla każdego miesiąca przy uwzględnieniu terminów płatności czynszu z umowy. Wezwanie do zapłaty (połączone z oświadczeniem o obniżeniu ceny) dotarło do strony powodowej w lipcu 2024 roku.

Zgodnie z treścią art. 664 § 1 k.c. jeżeli rzecz najęta ma wady, które ograniczają jej przydatność do umówionego użytku, najemca może żądać odpowiedniego obniżenia czynszu za czas trwania wad.

W ocenie Sądu pozwani niezasadnie złożyli oświadczenie o obniżeniu czynszu wobec powoda, jako pierwotnie wynajmującego. Należy podkreślić, że niezrealizowane uprawnienia przysługujące najemcy dotyczące wystąpienia wad rodzących odpowiedzialność z tytułu rękojmi z art. 664 k.c. przysługują najemcy wobec nowego wynajmującego, ponieważ nabywca odpowiada z tytułu rękojmi za wady rzeczy, które pojawiły się jeszcze przed jej nabyciem (art. 664) (Nazaruk Piotr (red.), Kodeks cywilny. Komentarz aktualizowany, opublikowano: LEX/el. 2024). Z uwagi na to, że powyższe oświadczenie o obniżeniu czynszu złożone przez pozwanych zostało skierowane do niewłaściwego podmiotu, nie mogło wywrzeć skutków prawnych, wobec czego złożone przez pozwanych oświadczenie o potrąceniu kwot stanowiących nadpłatę czynszu za okres od stycznia do czerwca 2021 r. również nie wywarło skutków. Pozwani powinni roszczenie z rękojmi kierować do nowego wynajmującego (nabywcy nieruchomości), a nie do powódki. Sąd podziela pogląd, że na mocy art. 678 kc następuje jedynie przekształcenie podmiotowe, polegające na zmianie osoby wynajmującego, natomiast sama treść stosunku prawnego pozostaje niezmieniona. Jak wskazuje SA w Warszawie w wyr. z 30.10.2013 r. (VI ACa 467/13, Legalis), przepis art. 678 § 1 KC jest jedynie podstawą podmiotowego przekształcenia stosunku najmu, bez zmiany pierwotnej jego treści.

Celem rozpoznania wszystkich zarzutów należy wyjaśnić, że były wady, które ograniczały korzystanie z lokalu (niesprawne toalety, które były najbliżej escape roomów) i w ocenie Sądu skutkowałoby to koniecznością obniżeniach czynszu najmu w proporcjach ustalonych przez biegłą w opinii. Nie sposób uznać, że klienci escpae roomów mogli korzystać z toalet na innych piętrach dużego budynku. Z zasad doświadczenia życiowego wynika, że klient escace room nie chce tracić czasu na poszukiwanie sprawnych toalet, a woli go spożytkować na poszukiwanie wyjścia z pokoju zagadek za co zapłacił. Sprawa toaleta powinna być blisko, aby klient nie marnował czasu i energii, tym bardziej przy dużym natężeniu klientów co miało miejsce w czerwcu 2021 roku.

⚫

Zwrot kaucji

Pozwani podnieśli zarzut potrącenia wierzytelności przysługującej pozwanym w stosunku do powoda w wysokości 11.843,57 zł brutto z tytułu skapitalizowanych odsetek za opóźnienie w transakcjach handlowych należnych od kwoty niezwróconej kaucji – 27.675 zł brutto, liczonych od dnia 30 czerwca 2021 r. do dnia wniesienia pozwu z wierzytelnością powoda z tytułu czynszu najmu za okres od dnia 1 czerwca b2021 r. do dnia 21 czerwca 2021 r., po uwzględnieniu obniżenia jego wysokości zgodnie z oświadczeniem wraz z odsetkami ustawowymi za opóźnienie w transakcjach handlowych w łącznej wysokości 8.517,27 zł brutto. Nie ulega wątpliwości, że zgodnie z zasadą accessorium sequitur principale, roszczenie o odsetki ustawowe za opóźnienie od kaucji przysługuje w stosunku do tej samej osoby, do której można wystąpić z roszczeniem o zapłatę kaucji. Tym podmiotem jest nowy właściciel, który wstąpił w stosunek najmu (o czym szerzej w dalszej części uzasadnienia).

Na marginesie należy również zaznaczyć, że ewentualne odsetki od kaucji, jakie mogą przysługiwać pozwanym to odsetki ustawowe za opóźnienie, a nie odsetki ustawowe za opóźnienie w transakcjach handlowych, ponieważ stosownie do treści art. 4 pkt 1 ustawy o przeciwdziałaniu nadmiernym opóźnieniom w transakcjach handlowych transakcja handlowa to umowa której przedmiotem jest odpłatna dostawa towaru lub odpłatne świadczenie usługi, jeżeli strony, o których mowa w art. 2, zawierają ją w związku z wykonywaną działalnością. Niewątpliwie zwrot kaucji nie stanowi transakcji handlowej w rozumieniu powyższego przepisu i dlatego nie ma podstaw do żądania od tej kwoty odsetek ustawowych za opóźnienie w transakcjach handlowych, co ma znaczenie dla wyliczenia należności przedstawionej do potrącenia.

Wobec powyższej okoliczności niezbędna okazała się ocena, czy pozwani mogą żądać zwrotu kaucji od zbywcy nieruchomości, tj. od powoda, czy od nowego nabywcy nieruchomości.

Uwypuklenia wymaga, iż postanowienie umowne o kaucji zabezpieczającej, to instytucja, której cel i istota jest nierozerwalnie związana ze stosunkiem najmu. W przypadku więc zbycia nieruchomości najmowanej, nabywca także w tym zakresie staje się stroną umowy najmu, a tym samym przechodzi na niego obowiązek zwrotu kaucji po zakończeniu umowy, w terminie w tejże umowie wskazanym (wyrok Sądu Okręgowego w Szczecinie z dnia 15 stycznia 2015 r., VIII Ga 249/14). Roszczenie o zwrot kaucji umownej nie powstaje z dniem jej uiszczenia. Wynika to wprost z umowy najmu czyli z woli stron (§ 12 ust. 4 umowy- k. 121 i § 8 ust. 3 umowy najmu-k.119). Nie można mylić instytucji kaucji ustawowej z instytucją kaucji umownej, ponieważ to kaucję ustawową kwalifikuje się jako odrębny od najmu stosunek prawny, do którego w ogóle nie stosuje się art. 678 k.c. (tak: Sąd Apelacyjny w Katowicach w wyroku z dnia 18 lutego 2015 r., V ACa 599/14, uchwała S. N. z dnia 26 września 2002 r., III CZP 58/02).

Strony uzgodniły, że najemcy najpóźniej w dniu podpisania umowy dokonają wpłaty kaucji zwrotnej w kwocie stanowiącej równowartość dwóch czynszów brutto. Wynajmujący był uprawniony skorzystać z kaucji w przypadku zalegania z zapłatą w całości lub w części czynszu bądź opłat przez najemców, konieczności pokrycia szkód wyrządzonych przez najemców, niepokrytych przez ubezpieczyciela (§ 8 ust. 1 lit a oraz b umowy).

Kaucja podlegała zwrotowi najemcy w terminie 7 dni od zakończenia najmu na wskazany przez najemców numer rachunku (§ 8 ust. 3 umowy). Porozumieniem z dnia 5 grudnia 2023 r. pozwani rozwiązali stosunek najmu z nabywcą nieruchomości ze skutkiem na dzień 31 marca 2024 r., zatem roszczenie o zwrot kaucji stało się wymagalne w dniu 8 kwietnia 2024 r. Nie miało to jednak znaczenia dla rozstrzygnięcia niniejszej sprawy z uwagi na to, że roszczenie o zwrot kaucji pozwani mogli kierować jedynie do nabywcy nieruchomości, jako do wstępującego ex lege w stosunek najmu z dniem 22 czerwca 2021 r.

Integralną części umowy najmu łączącej pozwanych z powódką było postanowienie umowne o kaucji zabezpieczającej, której cel i istota jest nierozerwalnie związana ze stosunkiem najmu. W przypadku więc zbycia nieruchomości najmowanej, nabywca także w tym zakresie staje się stroną umowy najmu, a tym samym przechodzi na niego obowiązek zwrotu kaucji po zakończeniu umowy, w terminie w tejże umowie wskazanym. W sprawie pozwani nie przedłożyli nowej umowy najmu z (...) z siedzibą w H.. Nie zrobili tego ponieważ nowy właściciel z mocy prawa (art. 678 kc) wstąpił w stosunek najmu w tym ustalenie w zakresie kaucji. Powielono to w umowie sprzedaży z dnia 22 czerwca 2021 roku (k.195-195v) w punkcie 5.2 umowy. Na (...)z siedzibą w H. przeniesiono wszelkie prawa i obowiązki z umów najmu. Z załącznika nr 1.53 do umowy (k.200-201) wynika fakt uiszczenia przez pozwanych kaucji i jej wysokość. Co więcej pozwani w dniu 5 grudnia 2023 roku (czyli ponad dwa lata po sprzedaży po lokalu i po tym jako powódka przestała być stroną umowy najmu) zawarli porozumienia (k.202-202v), które wprost odnosiło się od kaucji. Pozwani zrzekli się wobec (...)z siedzibą w H. wszelkich roszczeń (k. 202; § 1 ust. 2 porozumienia). Z tym, że zgodnie z wolą stron zrzeczenie nie dotyczyło zobowiązania do zwrotu kaucji opisanego w § 1 ust. 3 porozumienia. W tym zaś zapisie strony ustaliły, że zrzeczenie nie dotyczy roszczenia najemcy (pozwanych) wobec wynajmującego (...) z siedzibą w H.) o zwrot kaucji wynoszącej 27 675 zł czyli dokładnie takiej jak opisanej w załączniku nr 1.53 do umowy (k.200-201) do sprzedaży z dnia 22 czerwca 2021 roku. Oznacza to, że pozwani słusznie uznawali w dniu 5 grudnia 2023 roku, że to wobec (...)z siedzibą w H. mają roszczenie o zwrot kaucji. Ponadto obowiązek zwrotu kaucji został opisany w § 1 ust. 3 porozumienia w zw. z § 8 ust. 3 umowy najmu. Obecnie zaś, w toku procesu, pozwani żądają zwrotu odsetek od kaucji od powódki. Przesłuchanie pozwanego w tym zakresie dotyczące „zabezpieczenia się” jest nielogiczne. Z powyższej analizy jasno wynika, że pozwani wiedzą, że mają żądanie do (...) z siedzibą w H. o zwrot kaucji. Nie ma w porozumieniu słowa o wątpliwościach wobec kogo pozwani powinni kierować żądanie o zwrot kaucji, a tym samym odsetek od kaucji.

Już tylko na koniec należy wskazać, że norma z art. 678 kc w zakresie w jakim skutkuje tym, że na nabywcę nieruchomości przechodzi obowiązek zwrotu kaucji po zakończeniu umowy, w terminie w tejże umowie wskazanym chroni de facto najemcę. Przyjęcie koncepcji pozwanych, że po sprzedaży nieruchomości kaucja umowna powinna być zwrócona przez poprzedniego właściciela (wynajmującego) skutkowałoby tym, że po stronie nabywcy nieruchomości (nowego wynajmującego) nie byłoby kaucji uiszczonej przez najemców (pozwanych) mimo, że taki obowiązek wynikał z § 8 umowy. Z kolei brak zapłaty kaucji skutkowałby tym, że nabywca nieruchomości (nowy wynajmujący) mógłby wypowiedzieć umowę na podstawie § 10 ust. 2 umowy. Po stronie pozwanych, przy przyjęciu ich linii obrony, powstałby zatem osobny, nowy w ramach umowy najmu, obowiązek uiszczenia kaucji na rzecz (...) z siedzibą w H., a osobne żądanie mieliby wobec poprzedniego właściciela (wynajmującego) o zwrot uiszczonej kaucji przez powódkę. To zaś prowadzi do dodatkowych obciążeń najemcy, który musi uiścić drugi raz kaucję i czekać w międzyczasie na jej zwrot przez poprzedniego właściciela (wynajmującego), przy czym to najemca jest w gorszej sytuacji ponieważ brak uiszczenia kaucji daje nabywcy nieruchomości (nowemu wynajmującemu) prawo do wypowiedzenia umowy. Z kolei poprzedni wynajmujący może opóźniać się ze zwrotem kaucji czy ją kwestionować. Tego ,,problemu” nie ma w sytuacji przyjęcia (tak jak to robi powódka i Sąd), że to na nabywcę nieruchomości przechodzi obowiązek zwrotu kaucji po zakończeniu umowy, w terminie w tejże umowie wskazanym.

Zdaniem nowy nabywca nieruchomości (wynajmujący) ma obowiązek zwrócić kaucję na warunkach w umowie ponieważ stał się jej stroną. Nie jest to żadne przejęcie długu z art. 519 kc., na które powoływała się strona pozwana, na które miała być zgoda strony pozwanej

Wobec powyższego zarzut potrącenia wskazanych nadpłat czynszu okazał się niezasadny, pomimo spełnienia wymogów procesowych określonych w art. 203 ¹ k.p.c.

⚫

Art. 5 kc

Nie był zasadny zarzut podniesiony przez pozwanych art. 5 k.c. Zgodnie z zasadą tzw. czystych rąk nie może powoływać się na naruszenie zasad współżycia społecznego osoba, która sama postępuje w sposób sprzeczny z tymi zasadami (wyrok Sądu Najwyższego z dnia 13 czerwca 2000 r., V CKN 448/00, LEX nr 510984). Skoro pozwani powzięli informację o tym, że w dniu 22 czerwca 2021 r. nieruchomość nabył inny podmiot, a mimo to do dnia dzisiejszego nie uiścili czynszu za okres od 1 czerwca do 21 czerwca 2021 r., to należy uznać, że ich zachowanie było sprzeczne z zasadami współżycia społecznego.

Zgodnie z art. 467 kc poza wypadkami przewidzianymi w innych przepisach dłużnik może złożyć przedmiot świadczenia do depozytu sądowego:

1) jeżeli wskutek okoliczności, za które nie ponosi odpowiedzialności, nie wie, kto jest wierzycielem, albo nie zna miejsca zamieszkania lub siedziby wierzyciela;

2) jeżeli wierzyciel nie ma pełnej zdolności do czynności prawnych ani przedstawiciela uprawnionego do przyjęcia świadczenia;

3) jeżeli powstał spór, kto jest wierzycielem;

4) jeżeli z powodu innych okoliczności dotyczących osoby wierzyciela świadczenie nie może być spełnione.

Przy założeniu, że pozwani mieli wątpliwości co do tego komu zapłacić czynsz najmu za czerwiec 2021 roku to powinni złożyć czynsz najmu do depozytu sądowego na podstawie art. 467 pkt 1 lub 3 kc. Tego nie zrobili. Zamiast tego nie opłacili nikomu czynszu najmu i nie wpłacili czynszu najmu do depozytu sądowego (mimo że byli w opóźnieniu od 11 czerwca 2021 roku czyli przed złożeniem jakichkolwiek oświadczeń o potrąceniu czy obniżeniu czynszu najmu), a pieniędzmi tymi ,,obracali” w ramach prowadzonej działalności gospodarczej. Takie zachowanie zasługuje na dezaprobatę i nie może zasługiwać na ochronę, co przy zasadnie czystych rąk, na którą słusznie powołała się strona powodowa, nie pozwala na uwzględnieniu zarzutu z art. 5 kc.

Odpowiedzialność solidarnych pozwanych jako wspólników spółki cywilnej wynika z art. 864 kc.

Powódce przysługiwało zatem żądanie o zasądzenie od pozwanych solidarnie na jej rzecz kwoty dochodzonej w pozwie, którą Sąd zasądził na rzecz powoda od pozwanych solidarnie, mając na uwadze treść art. 659 § 1 k.c. w zw. z 669 § 1 k.c. w zw. z art. 864 k.c. Soldia

O odsetkach ustawowych za opóźnienie Sąd rozstrzygnął w oparciu o art. 7 ust. 1 ustawy o przeciwdziałaniu nadmiernym opóźnieniom w transakcjach handlowych. ,,W transakcjach handlowych - z wyłączeniem transakcji, w których dłużnikiem jest podmiot publiczny - wierzycielowi, bez wezwania, przysługują odsetki ustawowe za opóźnienie w transakcjach handlowych, chyba że strony uzgodniły wyższe odsetki, za okres od dnia wymagalności świadczenia pieniężnego do dnia zapłaty, jeżeli są spełnione łącznie następujące warunki:

1) wierzyciel spełnił swoje świadczenie;

2) wierzyciel nie otrzymał zapłaty w terminie określonym w umowie.’’.

Przenosząc powyższe rozważania na grunt niniejszej sprawy Sąd stanął na stanowisku, zgodnie z którym przesłanki wskazane w art. 10 ust. 1 ustawy ziściły się względem transakcji przeprowadzonej przez strony, a udowodnionej przez odpowiednią, niekwestionowaną zresztą przez pozwaną fakturę. Powód nabył uprawnienie do żądania odsetek, o których mowa w art. 7 ustawy, po upływie terminu zapłaty, co dawało mu podstawę do ubiegania się o rekompensatę za koszty odzyskiwania należności. Pozwani z kolei nie udowodnili jednocześnie żadnych usprawiedliwionych przyczyn opóźnienia w płatności. Termin płatności czynszu wynikał z umowy i z faktury VT,

Sąd zasądził od solidarnie od pozwanych na rzecz powódki kwotę 313,63 zł tytułem rekompensaty stosownie do treści art. 10 ust. 1 i 1a ustawy o przeciwdziałaniu nadmiernym opóźnieniom w transakcjach handlowych. O odsetkach od kwoty rekompensaty Sąd orzekł stosownie do treści art. 481 § 1 i § 2 k.c. uznając, że należą się od dnia gdy powstało uprawnienie do domagania się odsetek ustawowych za opóźnienie w transakcjach handlowych od czynszu najmu

⚫

Koszty procesu i koszty sądowe

Sąd na podstawie art. 98 § 1 i 3 k.p.c. w zw. z art. 99 k.p.c. w zw. z art. 864 kc zasądził solidarnie od pozwanych na rzecz powódki koszty procesu.

Na koszty procesu poniesione przez powódki złożyły się: kwota 750 zł tytułem opłaty od pozwu, kwota 17 zł tytułem opłaty skarbowej od pełnomocnictwa, kwota 3 600 zł tytułem zwrotu kosztów zastępstwa procesowego, 30 zł tytułem opłaty od wniosku o sporządzenie uzasadnienia postanowienia referendarza sądowego w przedmiocie oddalenia wniosku o zabezpieczenia powództwa (k.25-26), kwota 70 zł tytułem opłaty za skargę na orzeczenie referendarza sądowego (k.32-35), 30 zł tytułem opłaty od wniosku o sporządzenie uzasadnienia postanowienia Sądu z dnia 11 marca 2024 w przedmiocie oddalenia wniosku o zabezpieczenia powództwa (k.45), kwota 100 zł tytułem wniosku o zabezpieczenie powództwa złożonego w innym niż pozew piśmie procesowym (k.54; art. 68 pkt 1 ustawy z dnia 28 lipca 2005 r. o kosztach sądowych w sprawach cywilnych (t.j. Dz. U. z 2024 r. poz. 959 z późn. zm.).

Do tych kosztów, przy uwzględnieniu żądania wyrażonego przez pełnomocnika powódki w głosach stron, należało doliczyć koszty postępowania w sprawie skargi na orzeczenie referendarza sądowego w przedmiocie wniosku o zabezpieczenie powództwa. Sąd podkreśla, że ​wynagrodzenie adwokata za prowadzenie sprawy obejmuje reprezentowanie strony w postępowaniu zabezpieczającym (uchwała III CZP 11/25). Zatem za samo złożenia wniosku o zabezpieczenie powództwa wynagrodzenie się nie należy. Czym innym jest jednak wynagrodzenie w przedmiocie skargi na orzeczenie referendarza sądowego o którego przyznanie kosztów złożono osobny wniosek (k.33; pkt IV skargi na orzeczenie referendarza sądowego). W okolicznościach sprawy złożono wniosek o zabezpieczenie w pozwie, który referendarz sądowy oddalił (k.22). Na to orzeczenia powódka złożyła skargę (k.32), która nie została uwzględniona – postanowienie Sądu z dnia 11 marca 2024 roku (k.47). Zgodnie z art. 735[1] § 3 kpc do skargi na postanowienie referendarza sądowego stosuje się odpowiednio przepis art. 767 ^3a.Stosownie do treści art. 767 ^3a § 3kpc Sąd rozpoznaje skargę w składzie jednego sędziego jako sąd drugiej instancji. Po rozpoznaniu skargi sąd utrzymuje w mocy lub zmienia zaskarżone postanowienie, stosując odpowiednio przepisy o zażaleniu. Obowiązek stosowania odpowiedniego przepisów o zażaleniu skutkuje tym, że należy zastosować odpowiednio przepisy rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 22 października 2015 r. w sprawie opłat za czynności adwokackie (t.j. Dz. U. z 2023 r. poz. 1964 z późn. zm.) za postępowanie zażaleniowe.

Zgodnie z § 10 ust. 2 pkt 1 tegoż rozporządzenia stawki minimalne wynoszą za prowadzenie spraw w postępowaniu zażaleniowym: przed sądem rejonowym lub przed sądem okręgowym - 25 % stawki minimalnej. Stawka minimalna wynosiła w sprawie 3600 zł, a 25% z niej to 900 zł, które należało doliczyć do kosztów procesu po stronie powodowej.

Łącznie dało to kwotę 5497 zł.

Do tej kwoty należało doliczyć koszty postępowania zabezpieczającego. Z uwagi na wniosek z pisma pełnomocnika strony powodowej datowanego na 5 sierpnia 2024 roku (k.169) obowiązkiem Sąd było rozstrzygnięcie w orzeczeniu kończącym postępowanie (art. 108 § 1 kpc w zw. z art. 745 § 1 kpc) w przedmiocie wniosku o przyznanie kosztów postępowania zabezpieczającego. Sąd zasądził od solidarnie od pozwanych na rzecz powódki kwotę 3526,43 zł tytułem zwrotu kosztów postępowania zabezpieczającego w sprawie (...).

Zgodnie z art. 745 § 1 k.p.c. o kosztach postępowania zabezpieczającego sąd rozstrzyga w orzeczeniu kończącym postępowanie w sprawie, a o kosztach postępowania zabezpieczającego później powstałych rozstrzyga na wniosek strony sąd, który udzielił zabezpieczenia. Wskazać należy, iż koszty te stanowią element składowy kosztów postępowania w sprawie, w której został wydany tytuł zabezpieczający, przy czym obejmują one wszelkie ponoszone w postępowaniu zabezpieczającym opłaty i wydatki oraz koszty zastępstwa związane z działaniem zawodowego pełnomocnika procesowego. Podkreślić trzeba, iż o kosztach tego postępowania orzeka Sąd w orzeczeniu kończącym, a wyjątkowo Sąd może o nich orzec później jeśli powstały one po wydaniu orzeczenia kończącego.

W niniejszej sprawie wysokość kosztów postępowania zabezpieczającego została ustalona po wydaniu postanowienia o udzieleniu zabezpieczenia i określona przez Sąd na łączną kwotę 3526,43 zł. Na koszty te składają koszty należne komornikowi jako organowi egzekucyjnemu, które zostały ustalone w wysokości 2626,43, zł oraz wynagrodzenie pełnomocnika ustalone na podstawie § 2 pkt 4 w zw. z § 8 pkt 7 i w zw. z § 20 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 22 października 2015 roku w sprawie opłat za czynności adwokackie w wysokości 900 zł.

Należy przede wszystkim zaznaczyć, iż Sąd nie jest związany postanowieniem wydanym przez komornika w przedmiocie wysokości kosztów postępowania zabezpieczającego oraz kosztów zastępstwa radcowskiego w postępowaniu zabezpieczającym. Ustalenie poniesionych przez stronę w postępowaniu zabezpieczającym kosztów należy wyłącznie do sądu udzielającego zabezpieczenia (zob. postanowienie Sądu Apelacyjnego w Poznaniu z dnia 8 lipca 2013 r. I ACz 958/13, LEX nr 1342357).

W przedmiotowej sprawie nie ulega wątpliwości, iż koszty ustalone w postępowaniu zabezpieczającym z tytułu opłaty stosunkowej od wniosku i koszty doręczenia korespondencji wyniosły łącznie kwotę 2626,43 zł i zostały one prawidłowo wyliczone na podstawie art. 6 pkt 8 i 31 ustawy z dnia 28 lutego 2018 r. o kosztach komorniczych (t.j. Dz. U. z 2023 r. poz. 1357 z późn. zm.).

Wobec tego Sąd przyjął, iż koszty postępowania zabezpieczającego w postaci opłaty od wniosku oraz wydatków wyniosły 2626,43 zł.

Odnośnie natomiast wysokości kosztów zastępstwa procesowego w postępowaniu zabezpieczającym, Sąd przyznał je w wysokości 900 zł. Regulujące wysokość należnego powodowi wynagrodzenia rozporządzenie Ministra Sprawiedliwości z dnia 22 października 2015 roku w sprawie opłat za czynności adwokackie, nie określa wysokości wynagrodzenia za prowadzenie sprawy w postępowaniu zabezpieczającym. W takim też wypadku, zgodnie z treścią § 20 ww. rozporządzenia, wysokość stawek minimalnych w sprawach nieokreślonych w rozporządzeniu ustala się, przyjmując za podstawę stawkę w sprawach o najbardziej zbliżonym rodzaju. W niniejszej sprawie najbardziej zbliżone są stawki za prowadzenie spraw egzekucyjnych. Powódka w ramach zabezpieczenia domagała się zajęcia wierzytelności z rachunku bankowego, co uzasadnia odpowiednie zastosowanie stawek minimalnych, przewidzianych w § 8 ust. 1 pkt 7 ww. rozporządzenia, tj. 25% stawki minimalnej – za prowadzenie spraw egzekucyjnych innego rodzaju niż egzekucja z nieruchomości.

Ostatecznie koszty procesu po stronie powodowej wyniosły 9023,43 zł (5497 zł + 3526,43 zł).

Sąd na podstawie art. 113 ust. 1 kscu w zw. z art. 83 ust. 2 kscu w z art. 98 kpc zasądził solidarnie od pozwanych, jako przegrywających proces, kwotę 1336,72 zł tytułem brakującej części kosztów sądowych. Koszty sądowe poniesione tymczasowo przez Skarb Państwa wyniosły 1336,72 zł i objęły wynagrodzenie biegłego w łącznej, niepokrytej zaliczką pozwanych, kwocie 1336,72 (4077,01 zł + 259,71 zł – 3000 zł; k. 273,301) zatem kwotę tę należało zasądzić od strony przegrywającej proces na rzecz Skarbu Państwa Sądu Rejonowego w Bydgoszczy zgodnie z zasadą odpowiedzialności za wynik procesu (pkt III wyroku).

Sędzia Tadeusz Górka