Portal Orzeczeń Sądu Rejonowego w Bydgoszczy

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

Dnia 10 marca 2023 r.

Sąd Rejonowy w Bydgoszczy XIV Wydział Cywilny

w składzie następującym:

Przewodniczący:	Sędzia Sądu Rejonowego Anna Samosiuk
Protokolant:	Sekretarz sądowy Katarzyna Dacewicz

po rozpoznaniu w dniu 24 lutego 2023 r. w Bydgoszczy na rozprawie

sprawy z powództwa A. K.

przeciwko (...) spółka komandytowa z siedzibą w B.

przy udziale interwenienta ubocznego po stronie pozwanej (...) sp. z o.o. z siedzibą w B.

o zapłatę

1.  Zasądza od pozwanego na rzecz powódki 14.542,72 zł (czternaście tysięcy pięćset czterdzieści dwa złote siedemdziesiąt dwa grosze) wraz z odsetkami ustawowymi za opóźnienie od dnia 10 listopada 2021 r. do dnia zapłaty,

2.  Oddala powództwo w pozostałym zakresie,

3.  Zasądza od pozwanego na rzecz powódki 3.052 zł (trzy tysiące pięćdziesiąt dwa złote) tytułem zwrotu kosztów procesu wraz z odsetkami w wysokości odsetek ustawowych za opóźnienie od dnia uprawomocnienia się orzeczenia do dnia zapłaty.

sygn. akt: XIV C 1270/22

UZASADNIENIE

Powódka A. K. wniosła o zasądzenie od pozwanego (...) Spółka komandytowa z siedzibą w B. kwoty 17 835,42zł wraz z ustawowymi odsetkami za opóźnienie od dnia 10 listopada 2021r. do dnia zapłaty. Ponadto powódka domagała się zwrotu kosztów procesu według norm przepisanych.

W uzasadnieniu wskazała, że roszczenie wywodzi z umowy deweloperskiej zarejestrowanej w Rep A nr 11422/2019, jaką strony zawarły w dniu 16 grudnia 2019r. przed notariuszem M. M.. Zgodnie z postanowieniami tej umowy, pozwany zobowiązał się do przeniesienia na powódkę w terminie do 31 maja 2020r. prawa własności lokalu mieszkalnego, znajdującego się w B. przy ul. (...) wraz ze związanym z własnością tego lokalu udziałem w nieruchomości wspólnej. Umowa przewidywała także karę umowną w wysokości 0,0192% od ceny za każdy dzień opóźnienia przeniesienia prawa na nabywcę. Umowa przeniesienia własności została zawarta w dniu 22 kwietnia 2021r. tj. 325 dni po ustalonym w umowie terminie. Wskazując na powyższe powódka podniosła, że pozwana spółka zobowiązana jest do zapłaty kary umownej w wysokości 17 835,42zł

Nakazem zapłaty w postępowaniu upominawczym orzeczono zgodnie z żądaniem pozwu.

W sprzeciwie od nakazu zapłaty pozwana wniosła o oddalenie powództwa i zasądzenie kosztów procesu według norm przepisanych. Pozwana przyznała, że umowa przeniesienia prawa do lokalu mieszkalnego została zawarta po terminie, podniosła jednakże, iż przyczyną opóźnienia były okoliczności, za które pozwana nie ponosi winy. Zmiana terminu wynikała bowiem z opóźnień po stronie osób trzecich oraz z okoliczności wystąpienia siły wyższej, związanej z wystąpieniem na terenie Rzeczpospolitej Polskiej stanu epidemii koronawirusa (...)2, a także innych okoliczności, niezależnych od pozwanej, w tym opóźnień związanych ze zmianą lokalizacji wodomierza. Ponadto pozwana wskazała, że w trakcie robót budowalnych zatrudniała podwykonawców, w tym m.in. firmę (...). Podwykonawca ten zatrudniał w pełnym wymiarze godzin pracowników z Ukrainy, którzy w związku ze zbliżającymi się Ś. Wielkanocnymi wyjechali do swojego kraju. Ich powrót do Polski okazał się niemożliwy, z uwagi na wprowadzony lockdown i zamknięcie granic. Inni podwykonawcy, zatrudnieni przez pozwaną nie mogli zrealizować swoich prac z uwagi na przerwane łańcuchy dostaw towarów oraz problemy związane ze sporem z Miejskimi (...) w B., dotyczącym rzekomego, nielegalnego poboru wody. Zdaniem pozwanej przeniesienie prawa własności lokalu w późniejszym terminie nie wpłynęło na możliwość korzystania z niego przez powódkę, bowiem lokal ten wydany miał zostać w stanie deweloperskim i wymagał przeprowadzenia prac wykończeniowych, bez których korzystanie z niego było niemożliwe. Ponadto w ocenie strony pozwanej kara umowna, której zasądzenia domagała się powódka, była wygórowana.

W piśmie procesowym z dnia 10 sierpnia 2022r. powódka podtrzymała stanowisko wskazując, że powoływanie się na stan epidemii koronawirusa (...)2 ma charakter blankietowy, zaś bezpośrednią przyczyną opóźnień było niewywiązywanie się pozwanej z zawartych zobowiązań w stosunku do podwykonawców. Dodatkowo powódka zakwestionowała okoliczności związane ze zmianą lokalizacji wodomierza, a także wskazała, że pozwana dokonała nielegalnego poboru wody, co skutkowało jej odcięciem, a w konsekwencji opóźnieniami. Ponadto strona powodowa podniosła, że okoliczność zatrudniania przez jednego z podwykonawców pracowników z Ukrainy, którzy na skutek lockdown-u nie mogli powrócić do Polski, nie została udowodniona. Jednocześnie powódka podtrzymała swoje roszczenie, wskazując, że wysokość kary umownej odpowiada wysokości opłat jakie zmuszona była ponieść z tytułu umowy najmu innego lokalu.

W piśmie z dnia 28 października 2022r. interwenient uboczny (...) Sp. z o.o. z siedzibą w B. wniosła o oddalenie powództwa i zasądzenie od powódki na jej rzecz zwrotu kosztów procesu według norm przepisanych. W uzasadnieniu interwenient przychylił się do zarzutów podniesionych przez pozwanego w sprzeciwie od nakazu zapłaty. Podkreślił, że opóźnienie spowodowane było czynnikami zewnętrznymi, niezależnymi od działań pozwanego.

W dalszym toku postępowania stanowiska stron pozostały niezmienne.

S ąd ustalił, co następuje:

W 6 lipca 2018r. (...) spółka z ograniczoną odpowiedzialnością spółka komandytowa z siedzibą w B. zawarła z (...) spółka z ograniczoną odpowiedzialnością z siedzibą w B. umowę o współpracy przy realizacji inwestycji polegającej na przeprowadzeniu przedsięwzięcia deweloperskiego, polegającego na przebudowie istniejących budynków, ewentualnie wybudowaniu nowych i sprzedaży uzyskanej w ten sposób powierzchni mieszkalnej i użytkowej. Przedmiotem umowy było udostępnienie przez spółkę (...) działki położonej przy ul. (...) w B. wraz z prawami z nią związanymi dla celów realizacji inwestycji, wykonanie przedmiotu inwestycji, zgodnie z załączonym do umowy harmonogramem prac oraz obowiązującymi przepisami prawa, zgodnie z najlepszą wiedzą i doświadczeniem z zachowaniem najwyższej staranności.

Zgodnie z ustaleniami, P. nie miał ponosić odpowiedzialności względem nabywców lokali, zarówno z tytułu rękojmi, gwarancji, a także nie miał odpowiadać w stosunku do roszczeń inwestorów, podwykonawców i innych podmiotów biorących udział w realizacji inwestycji oraz w procesie nabycia wybudowanych lokali. Cała odpowiedzialność za realizację inwestycji, jej skutki, ewentualne roszczenia wykonawców, podwykonawców, inwestorów, nabywców i posiadaczy lokali miała obciążać K. (...).

dow ód: umowa inwestycyjna z dnia 06 lipca 2018r. (k. 36-42)

W dniu 16 grudnia 2019r. powódka A. K. jako nabywca oraz (...) spółka z ograniczoną odpowiedzialnością spółka komandytowa z siedzibą w B. jako sprzedający zawarli umowę, której przedmiotem był samodzielny lokal mieszkalny nr (...), usytuowany na drugiej kondygnacji naziemnej (pierwsze piętro), w budynku mieszkalnym wielorodzinnym przy ul. (...) w B..

Strony ustaliły cenę nabycia prawa własności wyżej opisanego lokalu wraz ze związanym z własnością tego lokalu udziałem w nieruchomości wspólnej na kwotę 285 824,00zł.

W § 4 ust 1 przewidziano, że umowa przeniesienia prawa własności tego lokalu zostanie zawarta w terminie do 31 maja 2020r. Zgodnie z § 4 ust. 4 umowy w przypadku nie przeniesienia na Nabywcę prawa w tym terminie deweloper zapłaci nabywcy karę umowną w wysokości 0,0192% od ceny nabycia prawa własności lokalu, za każdy dzień opóźnienia.

dow ód: umowa z dnia 16 grudnia 2019r., sporz ądzona w formie aktu notarialnego Rep. A nr (...) (k. 8-11)

W dniu 21 września 2015r. Miejskie (...) sp. z o.o. w B. wydała zgodę i warunki na przebudowę przyłącza zasilającego nieruchomość przy ul. (...), zlokalizowanego na terenie inwestycji prowadzonej przez firmę (...). Na podstawie określonych w umowie warunków, została opracowana dokumentacja obejmująca przebudowę przyłącza dla nieruchomości przy ul. (...).

W dniu 14 lutego 2020r. (...) Sp. z o.o. Sp. Komandytowa zwróciła się do (...) w B. z wnioskiem o przebudowę istniejącego przyłącza wodociągowego, wybudowanego dla nieruchomości przy ul. (...) i przeniesienie wodomierza głównego do studni wodomierzowej, z uwagi na przebudowę istniejącego budynku na budynek wielorodzinny.

W dniu 17 marca 2020r. (...) w odpowiedzi na wniosek z 14 lutego 2020r. wskazało, że wniosek przekracza umocowanie wynikające z treści pełnomocnictwa.

W dniu 21 czerwca 2020r. z takim samym wnioskiem wystąpiła pozwana – (...) Sp. z o.o. Sp. komandytowa z siedzibą w B..

(...) w B. w odpowiedzi na wniosek poinformował pozwaną, pismem z dnia 27 lipca 2020r. że wydana została zgoda na przeniesienie wodomierza głównego z budynku do studni, znajdującej się na działce nr (...).

dow ód: wniosek z dnia 07 kwietnia 2015r. o wydanie warunk ów technicznych na przyłączenie do miejskiej sieci wodociągowej i kanalizacyjnej (k. 265), pismo z dnia 28 kwietnia 2015r. - odpowiedź (...) na pismo z dnia 07 kwietnia 2015r. (k. 262-264), wniosek z dnia 09 września 2015r. dot. konieczności przebudowy istniejącego przewodu wodociągowego (k. 269) pismo (...) z dnia 21 września 2015r. (k 266-268), Uzgodnienie nr RT. (...) z dnia 02 czerwca 2016r. (k. 270), oświadczenie – zobowiązanie z dnia 20 sierpnia 2018r. wykonawcy P.W. W.-A. D. do wykonania prac wraz z projektem wykonawczym (k. 271-274), wniosek K. (...) z dnia 14 lutego 2020r. (k. 276), pismo (...) z dnia 17 marca 2020r. (k. 275), wniosek pozwanej z dnia 21 czerwca 2020r. (k. 279), pismo (...) z dnia 27 lipca 2020r. (k. 277-278), zeznania świadka T. Z. (protokół z rozprawy z dnia 24 lutego 2023r. – k. 246, protokół skrócony – k. 239-243), zeznania świadka P. H. (protokół z rozprawy z dnia 24 lutego 2023r. – k. 246, protokół skrócony – k. 239-243), zeznania świadka J. J. (protokół z rozprawy z dnia 24 lutego 2023r. – k. 246, protokół skrócony – k. 239-243)

W trakcie wizji lokalnej przeprowadzonej w budynku przy ul. (...) w dniu 03 marca 2020r. (...) w B. stwierdziło pobór wody z pomięciem urządzenia pomiarowego.

Pismem z dnia 29 sierpnia 2020r. pozwana zwróciła się do (...) w B. o polubowne załatwienie sprawy, wskazując, iż brak dostępności do ujęcia wody trwający od połowy marca 2020r. skutkuje niemożnością dokończenia trwającej w przedmiotowej nieruchomości inwestycji. W piśmie pozwany wskazał, że w części jednokondygnacyjnej budynku, przez okres prac przygotowawczych trwających przez około rok, mieściło się składowisko ruchomości pozostawionych przez poprzedniego właściciela i deweloper nie korzystał z tych pomieszczeń, ani nie prowadził w nich żadnych prac, a w związku z tym nie miał świadomości istniejącego w tej części obiektu rozgałęzienia w infrastrukturze doprowadzenia wody. Dopiero po dokonaniu czynności w tej części nieruchomości polegających na adaptacji znajdujących się tam pomieszczeń, w tym wyburzania ścian, odnaleziono odcinek starej rury znajdujący się przed urządzeniem pomiarowym.

W dniu 04 listopada 2020r. pozwana zawarła z (...) w B. porozumienia, w wyniku którego pozwana zobowiązała się do zapłaty na rzecz (...) w B. odszkodowania za pobór wody z pominięciem urządzenia pomiarowego na terenie nieruchomości przy ul. (...) w B., w okresie od 04 października 2018r. do dnia sporządzenia porozumienia w wysokości 547,60zł na podstawie noty obciążeniowej w terminie do 15 listopada 2020r., oraz kwoty 463,75zł z tytułu bezumownego poboru wody z pominięciem urządzenia pomiarowego na terenie nieruchomości przy ul. (...) w B. oraz bezumownego odprowadzania ścieków w okresie od 04 października 2018r. do dnia sporządzenia porozumienia. Ponadto P. zobowiązał się do likwidacji na terenie nieruchomości wszelkich instalacji, bądź też ich części umożliwiających pobór wody z pominięciem urządzenia pomiarowego w terminie do 15 listopada 2020r.

dow ód: pismo (...) z dnia 27 lipca 2020r. (k. 277-278), pismo pozwanego z dnia 29 sierpnia 2020r. (k. 121), porozumienia pozwanej z (...) z dnia 04 listopada 2020r. (k. 104-105), zeznania świadka T. Z. (protokół z rozprawy z dnia 24 lutego 2023r. – k. 246, protokół skrócony – k. 239-243), zeznania świadka P. H. (protokół z rozprawy z dnia 24 lutego 2023r. – k. 246, protokół skrócony – k. 239-243), zeznania świadka J. J. (protokół z rozprawy z dnia 24 lutego 2023r. – k. 246, protokół skrócony – k. 239-243).

Prace budowlane związane z inwestycją pozwanej na nieruchomości położonej w B. przy ul. (...) wykonywali podwykonawcy, w tym I. J. prowadząca działalność gospodarczą pod firmą (...) budowlane I. J. w B. na podstawie umowy z dnia 10 czerwca 2019r. Podwykonawca ten zatrudniał na podstawie umowy o pracę obywateli Ukrainy, którzy stanowili około połowę wszystkich zatrudnionych pracowników. Pracownicy ci przed Ś. Wielkanocnymi w 2020r. wyjechali do Ukrainy, jednakże ich powrót do Polski był utrudniony, z uwagi na wprowadzone ograniczenia w ruchu granicznym spowodowane stanem epidemii (...)2. W związku z nagłym ograniczeniem ilości pracowników podwykonawca zmuszony był podzielić pozostałą część pracowników pomiędzy kilkoma inwestycjami w celu zapewnienia ciągłości prac w każdym z miejsc, w którym wykonywał prace.

W oświadczeniu z dnia 30 maja 2020r., w związku ze zleceniem od firmy (...), podwykonawca wskazał, że sytuacja związana z epidemią (...) doprowadziła do braku możliwości skorzystania z pracowników z Ukrainy, którzy stanowili trzon ekipy wykonawczej dla przedmiotowego zlecenia, co skutkować miało brakiem możliwości realizacji prac w wyznaczonym terminie

dow ód: umowa z dnia 10 czerwca 2019r. (k. 181-187), o świadczenie J. J. z dnia 30 maja 2020r. (k. 188), zeznania świadka J. J. (protokół z rozprawy z dnia 24 lutego 2023r. – k. 246, protokół skrócony – k. 239-243)

S. M. (1) prowadzący działalność gospodarczą pod firmą (...) zawarł ze Wspólnotą Mieszkaniową ul. (...) w B. umowę nr. (...), której przedmiotem był zakup stolarki okiennej i drzwiowej o określonych w umowie parametrach. Umowę w imieniu Wspólnoty Mieszkaniowej podpisał m.in. T. Z..

S. M. (2) w dniu 15 maja 2020r. złożył oświadczenie, o opóźnieniu w realizacji umowy z dnia 23 maja 2019r., które spowodowane były przerwaniem łańcuchów dostaw materiałowych wynikających z wprowadzonych ograniczeń związanych z epidemią (...) 19.

dow ód: umowa z dnia 23 maja 2019r. (k. 189-190), o świadczenie (k. 191).

Stolarka okienna została w większości wykonana przed wprowadzeniem ograniczeń związanych ze stanem epidemii. Nie udało się jednak w terminie wykonać w całości stolarki okiennej na parterze budynku oraz stolarki drzwiowej (drzwi wejściowych do budynku).

dow ód: zeznania świadka A. Ż. (protokół z rozprawy z dnia 09 listopada 2022r. – k. 201, protokół skrócony – k. 214-217), dowód z przesłuchania A. K. (protokół z rozprawy z dnia 09 listopada 2022r. – k. 201, protokół skrócony – k. 214-217), umowa z dnia 23 maja 2019r. nr (...) (k, 189-190), oświadczenie S. M. (2) z dnia 15 maja 2020r. (k. 191),

Pod koniec marca 2020r. pozwana poinformowała nabywców, że w związku z sytuacją epidemiczną nastąpi co najmniej 2 miesięczne opóźnienie w pracach prowadzony w ramach inwestycji przy ul. (...) w B., co było związane z przerwaniem łańcuchów dostaw materiałów oraz trudnościami związanymi z brakiem pracowników.

O. ść bezsporna

Na przełomie sierpnia i września 2020r. pozwany udostępnił nabywcom lokale, w celu umożliwienia im rozpoczęcia prac remontowych. Powódka rozpoczęła remont łazienki w listopadzie 2020r.

dow ód: zeznania świadka A. Ż. (protokół z rozprawy z dnia 09 listopada 2022r. – k. 201, protokół skrócony – k. 214-217), dowód z przesłuchania powódki A. K. (protokół z rozprawy z dnia 09 listopada 2022r. – k. 201, protokół skrócony – k. 214-217)

Pozwany w dniu 7 grudnia 2020r. złożył do Powiatowego Inspektora Nadzoru B. wniosek o pozwolenie na użytkowanie części budynku, położonego w B. przy ul. (...).

Decyzją z dnia 23 grudnia 2020r. Powiatowy Inspektor Nadzoru Budowlanego dla Miasta B. udzielił pozwolenia na użytkowanie lokali mieszkalnych nr. 14-19 (I piętro), 24-29 (II piętro), 34-39 (III piętro) wraz z ciągami komunikacyjnymi na I, II i III piętrze budynku, powstałych w wyniku zmiany sposobu użytkowania wraz z przebudową budynku przemysłowego oraz klatki schodowej powstałej z przebudowy i rozbiórki części budynku mieszkalnego przy ul. (...) w B.

dow ód: wniosek o wydanie pozwolenia na u żytkowanie (k. 211), decyzja nr (...).521.232.2020.JW (k. 210)

Według stanu na dzień 31 grudnia 2020r. do lokali mieszkalnych położonych przy ul. (...) w B. nie została doprowadzona woda ani ogrzewanie. Lokale nie nadawały się do zamieszkania. Do lokali doprowadzono prąd, jednakże nabywcy nie mieli możliwości podpisania umów z dostawcą energii. Przed budynkiem zamontowano tymczasową bramę. Budynek nie posiadał stałego oświetlenia części wspólnej, a także oświetlenia zewnętrznego i daszków nad wejściami. Części wspólne budynku nie zostały wykończone.

dow ód: zeznania świadka A. Ż. (protokół z rozprawy z dnia 09 listopada 2022r. – k. 201, protokół skrócony – k. 214-217), dowód z przesłuchania A. K. jako powódki (protokół z rozprawy z dnia 09 listopada 2022r. – k. 201, protokół skrócony – k. 214-217)

W dniu 22 kwietnia 2021r. strony zawarły umowę sprzedaży lokalu mieszkalnego nr (...), położonego w budynku mieszkalnym wielorodzinnym przy ul. (...) w B..

O. ść bezsporna

Pismem z dnia 6 lipca 2021r. nabywcy lokali przy ul. (...) w B. wezwali (...) Sp. z o.o. w B. do jak najszybszego zakończenia prac, uzyskania pozwolenia na użytkowanie całego obiektu, objętego decyzją o pozwoleniu na budowę, uzyskania zaświadczeń o samodzielności lokali, przeprowadzenia protokolarnych odbiorów, wydania lokali mieszkalnych oraz przeniesienia praw do lokali, zgodnie z podpisanymi aktami notarialnymi, w jak najszybszym terminie.

dow ód: pismo z dnia 06 lipca 2021r. (k. 137-143)

Pismem z dnia 25 października 2021r. powódka wystosowała przedsądowe wezwanie do zapłaty kary umownej zakreślając termin 7 dni od dnia otrzymania wezwania.

dow ód: przeds ądowe wezwanie do zapłaty wraz z potwierdzeniem doręczenia korespondencji (k. 17-23).

(...) spółka z ograniczoną odpowiedzialnością spółka komandytowa z siedzibą w B. obecnie prowadzi działalność gospodarczą pod firmą (...) spółka komandytowa.

W okresie od dnia 14 do 20 marca 2020 r. obowiązywał w Polsce stan zagrożenia epidemicznego a od 15 marca 2020 r. wprowadzono na granicach Polski kordon sanitarny, znacząco ograniczający ruch graniczny. Od dnia 20 marca 2020 r. obowiązywał w Polsce stan epidemii.

Fakty powszechnie znane.

S ąd zważył, co następuje:

Pomiędzy stronami nie było sporu co do tego, ze łączyła je umowa której istotą było zobowiązanie pozwanego do przebudowania budynku przemysłowego i dwóch budynków gospodarczo-magazynowych na funkcję mieszkalną oraz do ustanowienia – po zakończeniu przebudowy – prawa odrębnej własności lokalu i przeniesienia tego prawa na powódkę.

Zgodnie z art. 484 § 1 k.c, w razie niewykonania lub nienależytego wykonania zobowiązania kara umowna należy się wierzycielowi w zastrzeżonej na ten wypadek wysokości bez względu na wysokość poniesionej szkody, zaś żądanie odszkodowania przenoszącego wysokość zastrzeżonej kary nie jest dopuszczalne, chyba że strony inaczej postanowiły. Zawarta bowiem w treści art. 483 § 1 k.c. regulacja dopuszcza możliwość zastrzeżenia w umowie, że naprawienie szkody wynikłej z niewykonania lub nienależytego wykonania zobowiązania niepieniężnego nastąpi przez zapłatę określonej sumy (kara umowna).

Zgodnie z postanowieniami łączącej strony umowy (§4 ust. 1 i 4) , co stanowiło element bezsporny, pozwana zobowiązała się zapłacić na rzecz powódki karę umowną w wysokości 0,0192% od ceny nabycia tj. od kwoty 285 824 zł, za każdy dzień opóźnienia, w przypadku pozostawania w zwłoce z wykonaniem obowiązku przeniesienia prawa własności w terminie do 31 maja 2020r.

Poza sporem pozostawała także okoliczność, że strony zawarły umowę sprzedaży lokalu mieszkalnego nr (...), położonego w budynku mieszkalnym wielorodzinnym przy ul. (...) w B. w dniu 22 kwietnia 2021r, zatem po upływie 325 dni od terminu wskazanego w § 4 ust. 1 umowy.

Zarzuty podniesione przez pozwaną koncentrowały się przede wszystkim wokół argumentu, że zwłoka spowodowana był czynnikami zewnętrznymi, za które pozwana nie ponosi odpowiedzialności, zaś kara umowna określona w § 4 ust. 4 umowy zastrzeżona została na wypadek zwłoki strony pozwanej, a zatem opóźnienia kwalifikowanego, tj. tylko takiego, za które pozwana ponosi winę. Nie ulega wątpliwości, że regulacja zawarta w treści art. 484 § 1 k.c. pozostaje w ścisłym związku z brzmieniem art. 471 k.c. który kreuje domniemanie winy dłużnika, a zatem to na dłużniku spoczywa ciężar obalenia tego domniemania.

Strona pozwana powoływała się na dwie główne przyczyny, które spowodowały opóźnienie w realizacji inwestycji, skutkujące zawarciem umowy sprzedaży lokalu po upływie terminu. Pierwszy z nich związany był ze sporem z Miejskimi (...) sp. z o.o. w B.. Dotyczył on opóźnień (...) z wydaniem pozwolenia na realizowanie prac związanych z przebudową istniejącego przyłącza wodociągowego, które zostało ujawnione dopiero w toku prac budowalnych oraz wstrzymaniem dostaw wody z uwagi na ujawniony rzekomy nielegalny pobór wody. Drugą przyczyną opóźnienia był stan epidemii i wynikające z niego ograniczenia w możliwości przekroczenia granicy polsko-ukraińskiej przez zatrudnionych przez podwykonawcę pozwanego pracowników narodowości ukraińskiej a także przerwanie łańcucha dostaw materiałów wykorzystywanych podczas realizacji inwestycji.

W ocenie Sądu przyczyny, na które powoływał się pozwany miały wpływ na opóźnienie prac budowalnych przy czym wskazane przez niego czynniki zewnętrzne usprawiedliwiały istniejące opóźnienie w ograniczonym w zakresie. Roszczenie powódki zasługiwało zatem na częściowe uwzględnienie.

Niewątpliwie wpływ na opóźnienie miała koniczność zmiany lokalizacji wodomierza. Jak wynika z zeznań świadków T. Z. oraz P. H., w okresie prac przygotowawczych trwających przez okres około roku, w jedynym z budynków na terenie wykonywanych prac, odnaleziono odcinek starej rury znajdujący się przed urządzeniem pomiarowym. Pozwany z uwagi na brak dokumentacji nie posiadał wiedzy o istniejącym rozgałęzieniu w infrastrukturze doprowadzenia wody. Z uwagi okoliczność, że ujawniony wodomierz zlokalizowany był w miejscu, które zaadoptowane miało zostać na potrzeby mieszkaniowe, konieczna stała się zmiana jego lokalizacji. W tym celu pozwany zwrócił się do (...) o wyrażenie zgody na te prace.

Jednak zgromadzony w sprawie materiał dowodowy wskazuje, że niezasadny jest zarzut pozwanego dotyczący zwłoki w działaniu (...). Sąd dokonał analizy korespondencji załączonej do pisma (...) z dnia 13 stycznia 2023r. oraz załączników do tego pisma. Wynika z nich, że (...) Sp. z o.o. Sp. Komandytowa zwróciła się w dniu 14 lutego 2020r. do (...) w B. z wnioskiem o przebudowę istniejącego przyłącza wodociągowego, wybudowanego dla nieruchomości przy ul. (...) i przeniesienie wodomierza głównego do studni wodomierzowej, z uwagi na przebudowę istniejącego budynku na budynek wielorodzinny. (...) udzieliło odpowiedzi pismem z dnia 17 marca 2020r., w którym wskazano, że wniosek (...) Sp. z o.o. Sp. Komandytowa przekracza umocowanie wynikające z treści pełnomocnictwa. Dopiero w dniu 21 czerwca 2020r. z takim samym wnioskiem wystąpiła strona pozwana. (...) w B., pismem z dnia 27 lipca 2020r., w odpowiedzi na ten wniosek poinformował pozwaną, że wydana została zgoda na przeniesienie wodomierza głównego z budynku do studni, znajdującej się na działce nr (...).

W ocenie Sądu uznać należało, że długotrwałość postępowania zwieńczonego wydaniem decyzji dotyczącej przeniesienia wodomierza głównego wynikała z opieszałości strony pozwanej. Organ udzielał odpowiedź pisemnie na wnioski pozwanej w terminie 30 dni, zatem brak jest podstaw do stwierdzenia, że działał z opóźnieniem. Z kolei pierwotny wniosek o przeniesienie wodomierza został skierowany przez podmiot nieposiadający pełnomocnictwa do takiej czynności ( (...) Sp. z o.o. Sp. Komandytowa), a powtórny wniosek złożony został przez pozwaną dopiero po upływie 3 miesięcy od poinformowania przez (...) o braku umocowania. W ocenie Sądu czynności pozwanej były dokonywane z nieusprawiedliwioną zwłoką. Ponadto należy podkreślić, na co wskazał w swoim piśmie (...), że pomimo stanu epidemii organ wykonywał swoje czynności bez zbędnej zwłoki i pomimo braku możliwości załatwiania spraw osobiście, obsługa następowała w formie zdalnej tzn. telefonicznie lub drogą mail-ową, a także za pośrednictwem operatora pocztowego, co nie powodowało opóźnień (...) w zakresie wydawanych decyzji. Dodatkowo przeprowadzane były wizje lokalne przez pracowników (...), w przypadku gdy zaistniała taka konieczność.

W ocenie Sądu, gdyby pozwany podejmował czynności niezwłocznie, zgoda na zmianą lokalizacji wodomierza zostałaby wydana znacznie wcześniej, w związku z czym pozwany mógłby te prace przeprowadzić do jeszcze latem 2020 r.

Pozwany wskazywał także, że opóźnienia spowodowane były epidemią i ograniczeniami z tym związanymi, w tym dotyczącymi możliwości przekraczania granicy z Ukrainą. Co do zasady okolicznością bezsporną pozostawał fakt, że prace na terenie nieruchomości przy ul. (...) w B. wykonywali m.in. obywatele Ukrainy, którzy zatrudnieni byli u podwykonawcy – I. J. na podstawie umów o pracę. W swoich zeznaniach wskazali to zarówno świadkowie strony pozwanej: T. Z. oraz świadek J. J., jak i świadek powołany przez stronę powodową - A. Ż.. Jak ustalono, przed wprowadzeniem ograniczeń związanych ze swobodnym przekraczaniem granic, pracownicy I. J. wyjechali do swojej ojczyzny na okres Ś. Wielkanocnych. Ich powrót do Polski okazał się jednak niemożliwy, w związku z wprowadzeniem obostrzeń dotyczących przekraczania granicy. W takiej podwykonawca nie była w stanie zapewnić odpowiedniego zaplecza kadrowego, w celu realizacji prac na terenie nieruchomości przy ul. (...) w B., co J. J. potwierdził w oświadczeniu z dnia 30 maja 2020r. Okoliczność ta nie była możliwa do przewidzenia, nikt bowiem nie spodziewał się pandemii i a tym bardziej nie mógł przewidzieć, jakie w związku z nią zostaną wprowadzone ograniczenia ani jak długo będą trwały.

Jednocześnie należy podkreślić, że podwykonawca pozwanego czynił starania w celu zabezpieczenia prac i ograniczenia opóźnień wynikających z problemów kadrowych poprzez reorganizacje pracy zespołów wykonujących prace w innych lokalizacjach i przenoszenie pracowników na teren innych nieruchomości. W ten sposób doszło do nieuniknionego opóźnienia w pracach realizowanych w ramach wszystkich inwestycji, a jednocześnie ograniczono w równym stopniu opóźnienia w pracach na każdej z nich. Takie działania ocenić należy jako w pełni uzasadnione. Wskazać jednak należy, że działania takie miały charakter doraźny. Pozwany winien bowiem poczynić dalsze starania ukierunkowane na uzupełnienie kadry pracowniczej, bądź to poprzez zobowiązanie podwykonawców do przeprowadzenia dodatkowej rekrutacji, lub zawarcia umowy z innymi podwykonawcami, dysponującymi odpowiednim zapleczem pracowników.

W ocenie Sądu, okoliczności związane z trudnościami kadrowymi podwykonawcy wykonującego prace na terenie nieruchomości przy ul. (...) w B. spowodowały opóźnienie za które pozwany nie ponosi odpowiedzialności, jednak nie w wymiarze większym niż 60 dni. W ocenie Sądu był to wystarczający okres na przeprowadzenie ewentualnej rekrutacji pracowników, z uwzględnieniem właściwego stopnia ich wykwalifikowania oraz formy zatrudnienia, która odpowiadałaby tej, na podstawie której zatrudnieni byli pracownicy z Ukrainy. Podobny termin określił w swoich zeznania świadek J. J., wskazując, że opóźnienie związane z brakami kadrowymi w firmie (...) mogło spowodować opóźnienia w realizacji prac o ok 2 miesiące. Uznać zatem należało, że w pozostałym zakresie odpowiedzialność za opóźnienie ponosi pozwany.

Pozwany podniósł także, iż w związku z wprowadzeniem stanu zagrożenia epidemicznego doszło do załamania łańcucha dostaw. Dotyczyło to w szczególności prac firmy (...), która była odpowiedzialna za wykonanie, dostawę i montaż stolarki okiennej i drzwiowej. W związku z zaistniałą sytuacją firma (...) musiała przesunąć finalizację kontraktu z dnia 23 maja 2019r. na co zwrócił uwagę w swoim oświadczeniu z dnia 15 maja 2020r S. M. (2). Podkreślić należy, że z zeznań świadka A. Ż. oraz przesłuchania powódki wynika, że stolarka okienna w marcu 2020r. była już zamontowana. Świadek A. Ż. wskazała, że w lutym 2020r. stolarka okienna była na pewno, zaś powódka podkreśliła, że jej lokalu była zamontowana już w listopadzie 2019r. Znajduje to potwierdzenie w przedłożonej przez stronę powodową dokumentacji zdjęciowej (k. 212 – 213). Opóźnienia na które wskazał w swoim oświadczeniu z maja 2020r. S. M. (2) dotyczyły zatem montażu jedynie stolarki drzwiowej. Sąd uznał, iż niewątpliwie stan epidemii skutkował trudnościami związanymi z dostawą materiału i towarów. Wywołało to opóźnienia związane z montażem nieukończonej w marcu 2020r. stolarki drzwiowej, jednak to opóźnienie nie powinno przekroczyć 60 dni i za taki zakres opóźnienia pozwany nie ponosi odpowiedzialności. W ocenie Sądu podwykonawca pozwanego w tym czasie mógł zorganizować prace związane z produkcją, dostawą i montażem drzwi. W toku procesu nie wykazano bowiem, aby nabycie materiałów niezbędnych do wykonania zlecenia nie było możliwe. W związku z tym, przy założeniu, że trzeba było je pozyskać z innego źródła, co niewątpliwie wymagało dodatkowego czasu, należało przyjąć, że gdyby wykonawca podjął niezwłocznie niezbędne kroki, mógłby zamontować stolarkę znacznie wcześniej, niż to faktycznie nastąpiło. W tym miejscu należy również wskazać, że strona pozwana nie dowodziła, jakie kroki zostały przez podwykonawcę podjęte w tym zakresie, co nie pozwalało na ustalenie, ze wykonanie zlecenia nie było możliwe w krótszym czasie.

Mając na uwadze powyższe rozważania wskazać należy, że pozwany nie wykazał, aby opóźnienie powstało z przyczyn od niego niezależnych w części powyższej 60 dni. W ocenie Sądu w takim terminie możliwe było podpisanie porozumienia z (...) i ponowne doprowadzenie wody do nieruchomości, podjęcie czynności związanych z przeniesieniem wodomierza głównego, a także uzupełnienie kadry wykonującej prace na nieruchomości położonej przy ul. (...) w B. i uzupełnienie dostaw związanych ze stolarką drzwiową wraz z ich montażem. Pozwany odpowiada zatem za opóźnienie w wymiarze 265 dni.

Dodatkowo wskazać należy, iż w sprawie nie zaszły przesłanki do miarkowania kary umownej, znajdujące uregulowanie w treści art. 484 § 2 k.c., o co wnosił pozwany. W ocenie Sądu wysokość kar umownych w umowie nie była rażąco wygórowana i nie odbiegała od wartości przyjętych na rynku. Zauważyć należy, że celem zastrzeżenia kary umownej jest wywarcie na dłużniku presji, aby swoje zobowiązanie wykonał w sposób należyty, nie zaś stworzenie wierzycielowi warunków dla możliwości uchylenia się od zapłaty za to zobowiązanie. W wyroku z dnia 16.07.1997 r. wydanym w sprawie II CKN 271/97 Sąd Najwyższy wprost stwierdził, że za rażąco wygórowaną można uznać dochodzoną karę umowną, jeżeli równa się ona bądź jest zbliżona do wysokości wykonanego z opóźnieniem zobowiązania, w związku z którym ją zastrzeżono. Nie ulega wątpliwości, że w przedmiotowej sprawie naliczona kara umowna dotyczyła nieterminowego wykonania umowy z powodu okoliczności, które wykonawca powinien (i mógł) uwzględniać decydując się na złożenie oferty, co zasadniczo wpływa na niemożliwość miarkowania kary umownej – w toku procesu ustalono, że opóźnienie w znaczącym zakresie jest obiektywnie przez niego zawinione, nie zaś, jak podkreślał – wynikiem czynników zewnętrznych. Miarkowanie kary umownej, przy tak poczynionych w sprawie ustaleniach, doprowadziłoby do premiowania pozwanego, podczas gdy bezsprzecznie nie dopełnił on wszystkich nałożonych na niego obowiązków. Jako profesjonalista winien zdawać sobie sprawę z rozmiarów i charakteru zaległości. Jednocześnie z powodu opóźnienia powódka poniosła dodatkowe wydatki wynikające z konieczności opłacania czynszu z tytułu najmu lokalu przez okres znacznie dłuższy, niż planowała.

Uznać zatem należało, że roszczenie powódki z tytułu kary umownej wynikającej z umowy deweloperskiej Rep A nr 11422/2019, podpisanej w dniu 16 grudnia 2019r. jest zasadne do kwoty 14 542,72 zł (265 dni x 0,0192% x 285 824zł) i taką kwotę orzeczono w pkt 1 wyroku. W pozostałym zakresie powództwo należało oddalić.

O kosztach procesu Sąd orzekł na podstawie art. 100 k.p.c. Powódka wygrała proces w 81%, pozwany w 19%. Powódka poniosła koszty procesy w wysokości 4617,00zł, które obejmowały opłatę stałą od pozwu – 1 000,00zł, wynagrodzenie pełnomocnika, będącego radcą prawnym w wysokości 3 600,00zł ustalone w oparciu o § 2 pkt 5 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 22 października 2015r. w sprawie opłat za czynności radców prawnych oraz opłata skarbowa od pełnomocnictwa – 17,00zł. Koszty poniesione przez pozwanego obejmowały wynagrodzenie pełnomocnika, będącego radcą prawnym w wysokości 3 600,00zł ustalone w oparciu o § 2 pkt 5 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 22 października 2015r. w sprawie opłat za czynności radców prawnych oraz opłata skarbowa od pełnomocnictwa – 17,00zł. Łącznie koszty procesu wyniosły 8 234,00zł. Pozwany zobowiązany jest ponieść 81 % tych kosztów, co daję kwotę 6 669,54zł, która winna zostać pomniejszona o dotychczas poniesione koszty tj. 3 617,00zł. Pozwany zobowiązany jest zatem zwrócić powódce kwotę 3 052,00zł. (6 669,54zł – 3 617,00zł = 3 052,00zł) o czym Sąd orzekł w pkt 3 sentencji wyroku.

SSR Anna Samosiuk